百分点|研究院专业解读多城第二批集中土拍遇冷 热度明显下降
截止9月29日，已有厦门、长春、无锡、深圳、广州、重庆、沈阳、福州、青岛、天津、南京、济南、苏州、成都、合肥等15城完成第二批集中土拍，土拍规则优化下，稳地价效果明显，土地市场整体热度较首批土拍时明显降温，表现比较平淡，终止出让、底价成交、溢价率走低、流拍率上升成为本轮土拍的显著特点。二次供地，16市延期，3市挂牌中止，3市无变更8月10日前，22个重点集中供地城市中，仅厦门、长春和无锡3城在6月份陆续完成第二批集中土拍，自然资源部2021年8月10日闭门会议对土拍规则提出要求后，19个城市相继中止或延期第二批土地挂牌，其中深圳、杭州、青岛中止挂牌，沈阳、福州、济南、天津、苏州等5个已挂牌城市延长挂牌截止时间，并调整土拍条件，其他11个城市未挂牌直接宣布延期；8月下旬开始第二批集中供地陆续“返场”，截止9月29日22个城市中已有15个城市完成第二批集中土拍，5个城市已重新发布公告，仅剩郑州、宁波未发布集中供地出让公告。
土拍规则优化：竞拍机制完善，参拍门槛提升从首轮集中土地成交情况来看，显然并没有达到“稳地价、稳房价、稳预期”的最佳效果，因此大部分城市对第二轮土拍规则进行相应调整，地块出让门槛进一步抬升，主要落脚于调整竞买人资质条件和准入要求、采用“竞自持租赁住宅/竞高品质住宅/摇号”的形式、降低地块溢价率、强化房地价联动以及严格购地资金审查等内容。杭州、苏州、成都、无锡等多城下调溢价率至15%以下，以此降低企业恶性竞争及拿地成本；多个城市取消竞配建，改为竞自持租赁面积或竞高品质商品住宅的形式，成为各城市整体土拍升级大方向，以此减少实际楼面价虚高现象，其中，深圳竞全年期自持租赁住房面积，青岛则是从竞自持转为竞高品质商品住宅；多个城市第二批集中供地采用摇号机制，为更多房企提供拿地机会，确保土地市场公平公正，也可以避免土地市场产生过热的现象；此外，企业资质及购地资金来源严格审查，防范金融风险；所有近期挂牌的城市都禁止企业马甲参拍，增加竞争公平性；深圳、杭州、南京等城市规定单一企业参拍地块数量，进一步提高中小房企参拍机会。
土地市场降温：溢价率下降，流拍撤牌率上行从已完成第二批集中土拍的15个城市来看，多数城市涉宅用地成交在数量、建面、金额上较首批均有所下降，其中重庆的成交金额跌了7成以上。从平均楼面价来看，部分城市的成交楼面价较首批时下跌。由于第二轮供地很多城市对土拍规则进行优化，所以土地竞拍热度明显下降，土地市场普遍表现冷淡，终止出让、底价成交、溢价率走低、流拍率上升成为本轮集中供地的显著特点。除厦门、深圳、福州外的城市溢价率均控制在6%以内，甚至济南所有地块均零溢价成交。从溢价率来看，第二轮多数成交地块溢价率较首轮有所降低，其中重庆主要由于土拍规则由“价高者得”改为控制溢价率15%以下，以及新增了“竞自持/竞品质”环节，审查企业资质、购地资金来源等，溢价率由39%大跌至0.1%，济南、天津等市场热度较低的城市溢价率降幅也较大，在十个百分点以上，与此同时，流拍也有所上升，广州半数土地流拍，沈阳也流拍地块多过成交地块，长春的土地流拍数量较首轮增加14个，长春的土地市场表现更加冷淡。厦门第二批溢价率较首批下降4个百分点，但是仍达到25%，土拍依旧火热，深圳溢价虽然相较首轮下降了19个百分点，热度明显下降，但是第二批的溢价率仍有12%，土地市场热度相对较高。二轮集中土拍尚未完成的城市，再次迎来“变数”，其中杭州10宗“竞品质”地块仅有1宗正式进入竞价环节，其余9宗由于报名企业未达三家，无法进入后续竞拍环节，面临“流拍”，沈阳、成都则在开拍前，突然发布中止公告。
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