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|楼市要走向稳的局面，稳房价、稳地价、稳预期

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国内的房子存在泡沫吗？相信这个问题不用什么专家解释 ， 不少的老百姓都感觉到房子的价格已经存在了巨量“泡沫” ， 2000年全国平均房价不足2000元每平米 ， 2021年第三季度全国平均房价已经来到了 ， 10865元每平米 ， 部分热点一二线城市房价少则几万元 ， 每平米多的房价不少的人 ， 更多的是望而却步 。

5月底的时候 ， 西安某论坛金融专家朱云来直言不讳表示：房价应该要下跌27%才合理 ， 中国平均房价在8000元左右 ， 还更直接地批评多个城市“房价巨高” ， 不吃不喝也要十几二十年才能攒得起首付 ， 这已经成为了非常普遍的现象 ， 从侧面理解我国的房价泡沫存在27%其实也并不然 ， 更多的是结合目前国内居民的收入来衡量房价 。
2020年全国人均可支配收入32198元 ， 人均支出费用21210元 ， 减得居民平均收入零钱为10979元 ， 假设一家4口人计算 ， 每年的存款约为4万元 ，假设购买100平方的房子 ， 计算总房价80万 ， 需要准备的首付为24万元每年存款4万元 ， 6年时间的存款就可以支付房子的首付 。 但是这个平均数字放在大城市中根本不够看 ， 我们也没认为这是属于房价泡沫 。
什么是房地产泡沫？根据美国经济著名经济学家查尔斯.P.金德伯格认为：房地产泡沫可以理解为 ， 房价在连续过程中持续上涨 ， 价格上涨使人们产生进一步的预期 ， 并不断吸引新的购房者 ， 随着价格不断上升 ， 投资成本也在持续增加 ， 房地产价格远远高于相对应的实体价格 ， 由此导致房地产泡沫的产生 。 泡沫过度膨胀后果是预期逆转 ， 高空置率和价格暴跌 。

2008年的次贷危机 ， 相信不少人还历历在目 ， 美国的楼市崩盘影响了全球的经济走向 ， 经济学家 ， 任泽平认为10次危机9次房地产造成 。 原央行副行长吴晓灵也曾说过 ， 股、债、汇、房是国家的经济命脉 ， 用句简单的话理解股、债、汇、房是与金融属性紧紧挂钩 。
国家严格调控房价之前国内的房价一直都是居高不下的 ， 不仅是一线城市有一些名不见经传的小县城 ， 房价都已经超过当地工资水平的数倍以上 。 根据业内相关机构监测数据 ， 2020年百城平均房价收入比为13.2 ， 深圳房价收入比为48.1 ， 比全国房价最高的香港房价收入比都还要高 ， 香港的房价收入比为48 ， 另外北京、上海、厦门、三亚等城市房价收入比都超过了30 。
近20年来 ， 房价出现了如此大幅度的上涨 ， 不少人通过房地产挣得盆满钵满 ， 有部分人群甚至通过房地产实现了财富自由 ， 年轻人也普遍想挣快钱的 ， 于是借款买房的现象十分的普遍 ， 根据央行的数据统计 ， 2011年至2020年 ， 我国居民杠杆率上升31% ， 年轻人背负了如此之多的房贷 。 租金回报却不容乐观 ， 根据诸葛找房数据显示2020年50个中大城市平均租售比为1:611平均租金回报率还不到2% ， 租金上涨速度难以跟上 ， 房价上涨速度回本时间大大被拉长 ， 这也表明了房子售价与实质价值存在偏差 。

2017年西南财经大学研究数据统计 ， 全国城镇地区拥有6500万套空置房 ， 平均空置率为22.3% 。 2021年易居研究院也发布了另外一则数据 ， 全国100层新建商品房 ， 住房库存面积约为4.98亿平方米 ， 库存量已经出现27个月正增长 ， 更关键的是广义库存量达到了37.7亿平方米 ， 假设100平方一套房子 ， 计算未来将会有超过4000万套房子 ， 处于待销售的状态 。 目前国内的房屋空置真实情况似乎还没有一个准确的数据 ， 但是北京的房屋空置率都已经达到了13%~18% ， 小城市的空置率肯定是更高的 ， 国内房屋空置率已经远远地高于国际水平的5%~10%的合理区间 。

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