房价|开发商集体躺平不拿地，房价涨跌和背后的逻辑你想不到
北京章哥 ， 房地产从业20年 ， 通晓业内门道 ， 我不做所谓的“专家” ， 只用二十年实战经验帮大家答疑解惑 。
提问：
章哥 ， 各地土拍市场集体遇冷这事您知道吧 ， 有什么看法？开发商都不拿地了 ， 是不是说明他们不看好未来的市场了？房价会不会下跌啊？我是刚需 ， 不知道该不该出手 。 已经看好了合生me悦和北清云际和奥森春晓 ， 只是不知道哪个更合适？该不该出手？请致电 。
回答：
1、致电就算了 ， 我这个月流量快不够了 。 还是写两句吧 ， 给别人也当个参考 。
2、开发商集体躺平不拿地 ， 从表面看当然是不看后市的价格走势了 ， 也就是赚不到钱 ， 否则哪有放着钱不赚的 。
但是 ， 我一般建议看问题要结合历史 ， 更要多问几个为什么 ， 否则有可能成了盲人摸象 ， 只看局部 ， 自己限制住了思维 。
那先看来自“831大限”之后 ， 有没有出现过这种情况？有 ， 当然有 ， 还很多次 。 比如2008、2012、2014年都曾经出现过土拍市场遇冷的情况 ， 当然各地情况不同 ， 但和楼市一样 ， 都是涨涨跌跌 ， 随大市场而波动 。
那这一次是不是这种情况？不是 ， 这次是全国遇冷 ， 几乎没有红火的地方 。 可这就怪了 ， 哪怕是2008年全球经济危机的时候 ， 全国几乎都是暴跌 ， 但太原银川等地也是热度不减 。 2014年 ， 楼市库存已经到了天量 ， 北京的土拍市场仍然保持在高位 。 2017年317之后 ， 北京房价急转直下 ， 但并没有影响开发商拿地的热情 ， 甚至上半年还抢地呢 ， 抢到都快没有成本空间的地步了 。 怎么下半年就全国遇冷了呢？
事出反常必有妖 ， 那就换位思考 ， 站在开发商的角度上看他们怎么考虑 。
3、如果你是开发商 ， 那在什么时候会选择不进货 ， 也就是不拿地了？
一般三种情况 。 一是彻底收摊儿不想干了 ， 收拾东西卖家当躺平养老 。 二是真的看清趋势面包卖不上价 ， 进了货也是赔钱 。 三是虽然看好未来 ， 但手头是真的没钱 ， 而且这批货也不合适 。
那第一种情况有可能吗？当然没有 ， 市场是永远有出有入的 。 有人星夜赶考场 ， 有人辞官回故里 ， 俩人在路上见了面 ， 一般都是互相问候说一句“SB” 。 都说餐饮行业是红海了 ， 但永远有人进入 。 小饭馆几个月就换一拨招牌 ， 就是因为永远有人看好市场 ， 尤其是竞争激烈的传统行业 ， 绝不可能出现集体退出的可能 。
第二种情况有可能吗？也没可能 ， 巴菲特说过的话很经典 ， 在别人恐惧的时候贪婪 。 现在能在大城市房地产市场上生存下来的都是大型房企 ， 都知道逆周期的道理 。 而且 ， 无论市场什么行情 ， 都必须持续拿地 ， 必须让团队有活儿干 ， 就是为了活下去 ， 赔钱也得坚持 。 当年万科松山湖会议就说的很明白：明知行情不好也要拿地 ， 要保持正常运转 ， 要培养团队 。 尤其现在的大型房企都是高周转模式 ， 对周期不是那么敏感了 ， 只要能快速销售就行 。
那第三种情况呢？柯南说过 ， 真相只有一个 。 福尔摩斯也说过 ， 排除了所有可能之后 ， 那剩下的哪怕再不合理 ， 也是真相 。
4、开发商以前为什么能大量的拿地？因为有钱 。 钱从哪儿来的？除了回款就是银行 ， 甚至主要是银行和发债 。 那监管部门允许吗？允许 ， 因为这是企业发展的必须渠道 。 除了这个渠道还有别的办法吗？没有 ， 聊天结束 。
那现在监管层是什么情况？是压制资本扩张 ， 是降低杠杆 。 那在资金不足的情况下 ， 就算是看到后市能赚钱 ， 就算是不想赚钱也得拿地养团队 ， 奈何实力不允许啊 。 真的是没钱 ， 又不让借钱 ， 那拿什么来拿地？
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