炒房|关于炒房，这回终于死心了！房价|楼市调控|恒大

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【炒房|关于炒房，这回终于死心了！】一场风暴正席卷整个房地产业。
在楼市严调控下，不少房企、甚至头部房企正陷入债务困局。这其中影响冲击最大的莫过于恒大。
自恒大理财陷入兑付危机以来，它的一举一动都牵扯着人们的神经，因为这不仅事关上百万期房业主的利益、也事关上游众多材料/工程供应商的应付款及众多金融机构的借款，而据恒大的报表显示、其债务总额近2万亿。
好消息是恒大财富的投资产品兑付方案已出，共有现金分期兑付、物业实物兑付、冲抵购房尾款三种方案，其中的实物兑付方案已于前两日正式启动。坏消息是兑付的实物物业很多是期房。
如果地产商缺钱、又没有强大的融资借钱能力，很多人自然会担心房子的品质、能否按期交房、甚至会担心房子烂尾问题……可比较之后，似乎也没有更好的选择。
恒大或许会成为行业的一个标志性事件。
2017年、恒大现金流最充沛的时候，在国家已开启楼市调控的情况下、不仅没有收缩战线反而还在加杠杆负债扩张，与周期相逆、与调控成相悖…最终酿成今日困局。
要知道恒大是行业内的绝对头部企业，因为其规模够大、资产够足而被认定是“大而不能倒”的房企，也因此大家才会购买它的期房、甚至它推荐的理财。
不要误判房企比普通人更懂房地产，也许房屋建造、销售营销、资金筹划等方面更胜一筹，但对宏观经济、楼市调控、趋势走向等方面也有误判的时候。
在这轮楼市调控中，站岗、接盘、甚至爆仓的炒房客俯拾皆是…尤以环京的购房者最甚、部分人已不是拦腰斩而是斩到了脚脖。可大家眼里仍只看到深圳、杭州、合肥等部分房价上涨的城市，而对大多数房价下跌的城市视而不见。
之前人们嘲笑“楼市调控是空调”、“因为宏观调控、所以房价飞涨” ， “房价永远涨、京沪永远涨” ，必须多买房多负债来对冲通胀、收割社会财富……可现在呢？
楼市调控正在发威，不信的人正在付出惨烈代价！
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这轮楼市调控跟以往最大的不同就俩字：精准。
精准打击资金流入楼市、精准打击炒房客、精准打击高杠杆房企、精准打击人们的“房价永远涨”心里预期。
限购、限贷、限首付贷、限信贷资金，这是打击资金流入楼市；限售、堵住结离婚/人才引进/法拍房/房产赠予等方面的漏洞，这是打击炒房客；限融、房产商三道红线制度，这是打击高杠杆房企……而银行的房地产贷款集中管理制度，则是定向房地产整个行业的精准资金管控。
每一次调控政策工具出台、总有“民间智慧”轻松破解，因为人们对“房价永远涨”充满信仰。
可紧接着，会有更严格的调控手段出现…这是一个“猫捉老鼠的游戏” ，你跑我追、你躲我找，在循环往复下、直至把对方的精力耗竭，此时、对炒房的房产信仰也就破灭了。
其实对炒房客、甚至房产投资人最大的打击二手房指导价的出台和房地产贷款集中度管理的实施，这直接从根本上切断了流入楼市的“水” 。
二手房指导价普遍低于市场价、大概打个7折，而房产抵押贷必须以这个指导价为基数进行贷款，以前1000万的房子能贷700万、现在1000万的房子只能贷出490万，中间210万的差额对接盘侠来说就是更多的首付款、对炒房客来说就是少了一笔巨额现金流。
更糟心的是房地产贷款集中度管理制度——可简单理解为银行放贷给房地产领域的贷款有个上限，即使有人买房、可按揭贷款却因没有信贷额度而批不下来…也就是我们今年看到的房贷现状，房贷利率一涨再涨、更重要的是还放不下来款。

炒房|关于炒房，这回终于死心了！

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