土地|面粉决定面包，没有什么神话是不可破灭的 ibm

地产行业曾经有过很多神话，其中最著名的3个神话是：
1、地产巨头大而不能倒；
2、一二线城市房价永远涨；
3、房地产老板最有钱；

过去2年，这3个神话逐一倒掉，到底是因为什么呢？
如果奔跑的目的不是为了诗和远方，那么奔跑的意义在哪里？
看清本质、敬畏政策、尊重市场

一轮土拍状况火热，房企们纷纷高价拿地，战况惨烈，但政府出新政不是为了炒高地价，政策短期内也不会改变，地产人要透过现象看本质。

房住不炒，稳房价、稳地价、稳预期
集中土拍是为了稳地价，政策导向不会改变。从来没有哪个政策在政府报告中提及的次数如此之多，甚至最近大幅度整顿的教育领域，都没有过如此清晰、明确的表达。
卖房不如卖地、买地不如买股票、上市不如并购
房地产行业进入了短兵相接的时代，在生存压力面前，房企只有两种选择，一是继续深耕，成为行业领军者，二是彻底改变赛道。
昨天（8月29日）晚上，万科公布了2021年中报。主要数据如下：
1、2021 年 1-6 月，万科实现营业收入 1671.1 亿元，同比增长 14.2%。其中房地产开发业务结算收入 1443.3 亿元，占比 86.36%。
2、归属于上市公司股东的净利润 110.5 亿元，同比下降 11.7%。这是自2008年以来万科第一次发生半年度净利润下滑的情况。
3、2021年中期每股收益0.95元人民币，同比下降14.08%。
4、净资产收益率4.98% ，同比减少了1.41个百分点。房地产开发业务的利润率同比减少5.6个百分点至18.01%。
受业绩消息的影响，万科A股今天收于19.43元，跌幅达到了7.03%；万科的H股下跌了6.95%。

上图：万科A股周线图。
股市炒的是预期。房地产行业的预期不好，利润率仍然会继续下降，所以接着跌。市场会长期低迷下去吗？

面粉决定面包的价格，即成本决定售价。
房价自然也不例外，土地价格，材料及建筑成本，包括人工成本，没有哪一个不在上涨，土地拍卖大家都知道，如果去统计前十年的土地拍卖价格，上涨的幅度和曲线，可不比房价差
【土地|面粉决定面包，没有什么神话是不可破灭的】，而现在土地价格还在不断上升，这必然会使房价上涨。但不会无节制的盲目上涨。

如果说前一段时间，国家调控楼市的重点在于“稳房价”，未来则将在“稳地价”上全面发力。把没有钱又想拿地的开发商挤出市场，避免后期出现风险或者扰乱市场秩序。三道红线的指标，以及年销售额，还有开发商的资质、信用等因素，将在土地出让中越来越重要。财务状况不好，信用不好，有违规记录的房企，就很难拿到土地。经济是有周期的，房地产也有明显的周期。