黄仙枝|负债超2000亿、美元债频发，千亿闽系房企正荣地产陷“失速危机”( 二 )
今年上半年，正荣地产共计收购24宗地块，权益占比为46%;当前拥有总土地储备建筑面积2930万㎡，总货值5100亿元，可供公司近两年半的开发使用。
多年连续的扩张拿地，让正荣的债务问题浮出水面。
据财报披露，今年上半年，正荣地产总负债为2033.05亿元，较2020年的1837.8亿元增加了10.62%;未偿还银行及其他借款总额达到453.4亿元，相比2020年的417.6亿元增长8.64%。
此外，正荣需在一年内偿还的债务为203.43亿元，比2020年末增加近10个亿。
在“三道红线”方面，截至今年6月末，正荣地产剔除预收账款的资产负债率为72.4%，净负债率为57.2%，现金短债比2.19，属踩中一道红线的“黄档”房企。
正荣地产董事局主席兼行政总裁黄仙枝表示，争取在2022年上半年将三条线全部转绿。但在报告期内，正荣地产被质疑以“明股实债”的方式美化报表的问题仍未得到改善。
其中，较为明显的是正荣地产的少数股权益相较去年同期的150.09亿元跃升至253.79亿元，占总权益的53.93%，超过母公司股东权益;而净利润则为3.38亿元，仅占比22.53%，两者严重不匹配。
值得一提的是，此次业绩发布会上，正荣地产首次披露了其表外负债情况。截至今年上半年，正荣地产的表外负债约为31亿元，表外货币资金约为24亿元，表外净负债约为7亿元。
那么此番公开披露表外负债的举动能否洗清正荣“明股实债”的嫌疑呢?
有业内专家表示，正荣地产主动公布表外数据，意在解除市场与业界对其表外负债究竟有多少的疑虑，这个目标应该是达成了，但是表外负债和“明股实债”不能划等号，这一举动自然也无法洗清其“明股实债”的嫌疑。
以债偿债“以新换旧”
今年以来，为了“置换旧债”，正荣地产多次发布公告，赎回公司发行的优先票据，频频发力“以债还债”。
截至目前，正荣地产有15支境外债券存续，存续规模达38.5亿美元以及人民币13亿元，而一年内到期境外债约有8.7亿美元及人民币13亿元。
另据不完全统计，今年以来，正荣地产共发行5笔美元债和1笔人民币债，融资金额接近80亿人民币。
除了频频发债之外，正荣地产还通过信托融资为项目发力“输血”。有公开报道称，自去年以来，正荣地产项目公司共发行20多笔信托融资，仅大业信托发行的汇金22号项目就募集资金4亿元。
据相关数据显示，正荣地产通过信托渠道融资金额已超10亿元，且大多都是固定收益在7.5%-8.2%的高息产品，高于正荣地产的平均融资成本。
此外，在永续债方面，截至今年6月底，正荣地产的永续资本证券金额为14.17亿元。至此，以高息不断举债，无不侧面凸显着正荣巨大的资金压力。
受多方因素影响，截至8月30日收盘，正荣集团每股报收4.44港元/股，总市值193.93亿港元，较今年年内最高价5.44港元/股下挫约18.3%。
近期，房产地产行业遭遇新一轮“寒冬”洗礼，随着房地产调控、融资收紧等的多管齐下，正荣地产面临着盈利能力、高负债、高融资等多重压力。
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