利息|买房时，首付真的是越低越好吗？还真不一定物业|幼儿园

看完这篇文章，如果看懂了，不知道能不能为你节约点钱？就怕很多人不会看，更怕很多人看不懂！如果不喜欢数学分析的可以直接跳到最后去看（首付真的是越低越好吗？）。
2015年，一个朋友在成都买房，房子总价是50万元，当时他可以拿出30万元。我给他的建议是首付15万就行了，剩余的可以做点其它投资。但最终他还是选择了首付30万元，贷款20万元。你说他这样的选择对吗？

首付真的是越低越好吗？
我之当时那样建议他，是因为当时我接触理财一年，觉得随便做点什么投资，都是可以跑过当时的房贷利率的。只是本能或者说是凭感觉这样给他一说，没有依据，可能这样他也只是随便一听了，所以最终也没有采纳。
【利息|买房时，首付真的是越低越好吗？还真不一定】今天我们准备找点依据，具体来算一算，看看是不是首付越低越好呢？
问题：50万总价的房子，房贷利率4.9%，贷款20年，30万的资金，首付给多少最好？
方案一：首付15万，贷款35万，剩余15万用于投资；
方案二：首付30万，贷款20万，没有剩余。
在不考虑通货膨胀的情况下，方案一的投资年化收益为多少时，两种方式效果一样。
第一步：计算两种方案下月供差额。等额还款计算公式：每月还本付息金额 = [ 本金 * 月利率 * （1+月利率）^贷款月数 ]/[（1+月利率）^贷款月数 - 1]（注：贷款月数是（1+月利率）的指数）
方案一月供为：2290.55元
方案二月供为：1308.89元
两者差为：2290.55-1308.89=981.67元。
第二步：用投资资金回补差额。投资一般是按年计算，我们把利息平均到为月。如年利息率为X%，则年利息为15万乘以X%，月利息为：15万乘以X%，再除以12个月；假定这里得到一个值Y元。
如果Y=981.67元，那么年利息为11780.04元，投资年回报率需为7.85336%。20年后，15万本金还在。
如果Y>981.67元，那么年利息大于11780.04元，投资年回报率需大于7.85336%。20年后，投资本息和将超过15万。
如果Y
由上面我们可以知道，投资年回报率在4%到7.85336%，必定有一个利率点，能使两种方案最终效果一样。这样一个递归数学式，以我的数学水平把它计算出来，感觉太难了，只能一个一个地试。最终确定约在4.747%。意思就是投资年回报率在4.747%时，利息可以覆盖月供差额。

最终确定约在4.747%
1. 回报率
2. 4.747%
3. 回报率等于7.85336%时，最后15万本金不变；
4. 回报率>7.85336%时，最后本金将超过15万，并随利率上涨。
如果考虑到通货膨胀的情况下，那就更加复杂了。很多人说首付低点，用未来的钱来还现在的款。但余下的本金它还是会随着时间而贬值的，所以通货膨胀也只能说明贷款的时间越长越好。即使这样说，也不能完全正确，最终需要的还是收入的上涨。
回到前面的问题，首付真的是越低越好吗？当然不是，这里需要考虑房贷利率，还有个人投资能力等。如果房贷利率上升到10%，相应的投资回报率就需要相应调高9%以上，稳定的4%的回报率容易，而9%的回报率有多少人能保证。不考虑通胀的情况下，本金回报收益能覆盖月供差额的情况下，首付肯定是越低越好。当然即使不能覆盖，如果有本金的流动性需求，即使没有回报，有些人也愿意选择选择保留现金在手里。因为房贷利率肯定是低于一般贷款利率的。就相当于以房贷利率贷的钱，肯定是比市场的利率都低。小额贷款的一般水平都在10%以上，这一对比就清楚明白。

利息|买房时，首付真的是越低越好吗？还真不一定

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