房价|城市越扩张，中心区房价越贵？武汉|杭州|郑州

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文/子木
最近楼市比较乱，但翻来覆去还是那么几件事，银行停贷、利率上调、二手房指导、租赁住房……
总结为一句话：
为了配合货币走向和经济稳定，打击高房价已经上升为“顶部战略” ，在这种情况下，刚出调控或目前楼市过热的城市，均有冰冻风险。
比如深圳、上海、成都、合肥、西安、宁波等城市，购房者下半年应尽量去观望，千万别误入，高峰站岗。
抑制卖家，利好买家。
下半年是买方市场，大家不用那么焦虑，可以花时间沉淀资金与提升认知，后者也是我的首要任务。
昨天晚上，有一位朋读者跟我说，从别人那里花大价钱买来一个观点，让我评估评估：

房价有两个全世界一致的铁规律：
1、城市越扩张，中心区房价越贵。
2、十年内房价涨幅是固定的。但并不固定哪几年涨，有时候会每年连续涨或者跳跃增长。

这两个观点对大家选房选时机，有很重要的作用，但还是片面了。
我跟他说，世界上没有完全的铁律，因为事物变化的“动态”的，楼市探讨要“因城而异” 。接下来子木帮大家系统地梳理一下自己的观点，让你看清买房背后的逻辑。
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四大阶段

任何国家，城市发展都可以分为四大阶段：
萌芽期、生长期、成熟期和衰退期。
中国国土辽阔，人口众多，我们都有幸经历过这四个周期，当然70年的城镇化进程，萌芽期早已过去。
一般情况下，一线城市目前已经处于成熟期。
二线城市正从生长期步入成熟期。
【房价|城市越扩张，中心区房价越贵？】三四线城市分化严重，一部分在生长，一部分成熟，更多是衰退。
这里面的判断标准，并不是说你造了多少新区，盖了多少房子，而是人口流向和产业分布。
四大一线城市虽然早已进入成熟期，但它很难衰退，是因为它的人口结构是“流动”的。
每天都有源源不断的人口流出，同时有成千上万的新鲜年轻血液流入，就像一个活水泵。
二线城市是中国经济的未来，也是人口流入的重要地域。

在2020年人口调查中，全国人口流入量前10的地方， 8个都是二线城市，成都10年流入582万人口，西安是448万，郑州397万，杭州323万。
尤其成都，人口跃升为2000万人以上，全国第四，数字惊人。
人口流入量大，城市运转压力骤增，为了满足居住需求、解决城市病，开始纷纷造新区，扩张城市版图。
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认命

从2010年-2015年，中国几乎所有城市开始大规模“造城” 。
数据统计，至2016年，全国规划了3500个新区，平均每个地级市拥有10个新区。
按照规划，往这些新区里塞满20亿人，才能达到目标。
目前中国人口增速已经开始出现趋缓趋势，这意味着，大部分新区的结果注定都以悲剧收场。
在城市的马太效应下， 80%的人口流入到20%的城市，一二线城市的新区开始冉冉升起，逐步替代老城区的地位，成为城市新的「市中心」。
比如郑州的郑东新区，苏州的工业园区等等。
城市扩张是一个大命题，不仅需要道路疏通，基建配套，还需要有效的招商引资，背后需要天量资金。