开发商|买房须知的房产经济知识：房价，房产成本构成和土地出让金
房产经济宏观数据分析含固定资产和房产市场成本数据——房产价值——增值因素细写——新财富和保值
政府建学校，建地铁，建公园，搞各种开发都需要大量的钱。先有开发后有新房区。
这先开发就需要钱。钱从哪里来？土地出让金。
房产成本构成
一图概括房产成本构成
土地成本：即土地出让金，土地拍卖时的拍卖价、
?税费成本：税费成本不仅买房人在房屋买卖的过程中需要缴纳契税、公共维修基金等税款，开发商在土地拍卖完成后，也需要缴纳各种各样的税款，其中的五个为房地产特有税种。
?建安成本：房屋建筑成本是建设房屋的投入，安装成本是安装房屋设施、设备的投入，两者都包括材料成本投入和人工成本。
?销售成本：销售成本包括了售楼处的建造、包装、传单、沙盘、现场物料、广告公司、活动公司、公关公司的费用，营销人员底薪、提成、广告投放、外联费用、团建费用等。
?经营费用：不仅有开发项目时借贷钱银行的融资成本，还有办公楼的租赁，运营、人力、财务人员的薪酬等。
?利润：越是高端楼盘开发商的利润率就越高，甚至可以达到 20%，但是销售周期长。故开发商大多会选择建造刚需型楼盘，并把自己的利润率控制在 10%～15%。
让我们用一张开发商成本及销售价格组成明细表，来看一下真实的房价构成比例情况。开发商成本及销售价格组成（初次申报）明细表
土地出让金政府主导的土地出让金价格
政府卖了地，卖地的钱修了高铁，机场，高速公路。
开发商卖了房，卖房的钱盖了小区，学校，超市。
老百姓辛勤工作出卖劳动力，薪水买了房，娶了媳妇，养了娃。
谁也没有做过分的事情，社会就有了高铁，机场，高速公路，小区，学校，超市，家，媳妇，下一代。
如果不是房地产的助力，国家要拿什么钱去修高铁，机场，高速公路，小区，学校，超市？
难道每人征收一百万的人头税么？
政府卖地价格才是所有房价的标的物，故政府才是真正的控制者。
政府开发基建是要大量资金的，2019年国家投入基建/固定资产的总额是24万亿，超过卖新房的总额13万亿，更超过土地出让金6万亿。
你以为是政府赚了你土地出让金，其实是政府每年投了1.8倍新房总值，3.5倍土地出让金的固定资产投资在大规模建设。商品房边上的修地铁不要钱？修医院不要钱？修学校不要钱？修公园不要钱？
换句话说，政府每年付出3.5倍土地出让金的固定资产为房产增值，被基建增值区域的房产价值自然会上涨。但是这3.5倍土地出让金的钱是怎么来的呢？这么大数量的钱用于开发，就算不增加通货膨胀，也增加了M2的增长。到时候财富因为新增房产被重新排名了。
土地出让金，其实是用于基建的，即基础设施和相关配套条件。这成了城市竞争力和房产价值的一部分。而且，投入基建在前，政府是向银行贷款搞基建的，卖地在后，土地出让金让贷款人从地方政府转移到开发商头上。9个月后，虽然是期货房，开发商还是把还在建造的几年后交付的房产卖给了买房者。这笔银行的贷款也就转移到了买房者头上。
土地出让金的本质
1998年后，中国房价经历了三波大涨。第一波是2002年土地招拍挂后，房价快速上涨，持续到2007年。第二波是金融危机后的刺激政策，房价快速上涨，逐步延续到2013年。第三波是2014年后，面对前期刺激政策遗留下来的高负债、高库存、高产能的局面，为了保经济而继续刺激房地产，这一波房价上涨延续到2018年。
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