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购物中心|商业地产招商对建筑、规划、运营成败产生决定性作用( 三 )


引入主力店的目的是为了促进散户的经营，因此，招商过程中对主力店的牺牲是有目的的。但主力店的面积应该有多大；主力店与经营散户各占可经营商业面积的比例是多少；则考验着商业地产发展商的智慧。
主力店面积越大，所占比例越高，则商业经营的结构越稳定，但租金收入却较少。主力店面积越小，所占比例越少，则商业经营的可变性越大，预期来自经营散户的租金收入相对较高。因此，如何合理地处理主力店与经营散户的面积比例关系，就需要一个科学的测评。主力店经营面积与经营散户经营面积，租金收入与经营结构稳定，是一个天平的两端，是一个此高彼低、此消彼长的过程。一个现代购物中心的商业结构中，需要一个平衡的主力店与经营散户的结构，这样，才能使整体商业既拥有一个稳定的经营结构，同时又能创造尽可能理想的投资回报。
而国外众多成功购物中心的商业结构研究表明：在一个合理的购物中心当中，主力店所占的比例应为总体商业可经营面积的30~50%，低于30%则将使主力店份额太少，经营散户份额过多而造成整体商业经营结构不稳定，高于50%则将使主力店份额太少，经营散户份额过少而造成投资回报不理想。这个范围之内的数值还有一定的变动范围，如下限30%至上限50%之间，是一个浮动的变量。
购物中心|商业地产招商对建筑、规划、运营成败产生决定性作用

2、运用商业项目与主力店的利益捆绑。
目前国内购物中心与主力店的合作关系当中，租赁租金采用得最多，合资关系其次，提成租金采用得最少。这种状况反映了国内商业地产开发商与商业集团一种并不紧密的合作关系。在越发达的国家，地产商与商业集团的合作关系就越紧密，双方利益捆绑的程度就越高，但国内的现状却恰好相反。这种现象的形成与商业意识比较淡薄有关，也与国内商界缺乏诚信有关。
在中国大陆，肯德基开设的炸鸡店已经超过10000家，无论在全国任何地方，肯德基均与租赁方保持了一个相对信任和灵活的合作关系，这咱灵活的关系体现在——租金提成的方式得到比较普遍的运用。一般而言，一个400平方米的肯德基餐厅需投资800万元左右，年营业额要求达到600万元以上。肯德基一般愿意付出6~8%的销售提成给予租赁方，这意味着一个400平方米的肯德基餐厅一年的租金收入在36万元以上。由于肯德基拥有完善的信息化系统，操作透明度高，所以这种合作方法也得到国内大多数发展商及其他租赁方的信任。租赁方在与肯德基的合作过程中，发现采用租金提成的方式比固定租金的收入要高，而且相对稳定，也不存在暗箱操作，这样，租金提成的方式才得到国内大多数租赁方的信任，并得到广泛的应用。相对而言，采用租金提成的方式比固定租金的方式更有抗风险能力，这是一种双赢的合作方式。
购物中心|商业地产招商对建筑、规划、运营成败产生决定性作用

3、主力店与经营散户的“争客”与“互相利用”。
购物中心在对主力店的招商过程中，要注意经营散户与主力店“争客”的现象。一家著名超市进驻一个大型购物中心，就难以避免在招商上与经营散户“争客”。一个超市除经营生鲜、日用品、休闲食品等之外，还会致力于形成一个大而全的商品结构，即在超市内设有招商区，引入一部分品牌服饰等，这就造成主力店与经营散户“争客”。同一个经营散户，可以进入超市招商区，也可以独店经营。因此，在双方签约之前要达成良好的理解，对招商对象、招商范围在合同上进行约定，尽量使双方在招商上不发生“争客”的现象，即使有，也要将这种冲突限制在最小的范围之内。

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