商业|公寓之殇( 四 )
??那是发生在上一个寒冬的故事—2018年。
??2018年5月18日，龙湖联手京文置业以12.28亿拿下位于光谷东的P（2018）034号地块，位于神墩三路以南、光谷五路以西，楼面地价2482元/平米。地块净用地面积100756.34平方米，住宅、商服用地，容积率在1.5-13.4之间，总建筑体量约为50万方。
??成交价12.28亿，楼面地价2482元/平米，放在今天是无法想象的低，但综合拿地要求，以及彼时的市场情况，这是一块无人敢染指的地块。
2017、2018年东湖高新区住宅、商服综合用地成交情况
2017、2018年东湖高新区纯住宅成交情况
??乐居财经统计显示，2017、2018年东湖高新版块并没有想象的火爆，纯住宅竞价的并不多，溢价的现象多集中在2017年，光谷中心版块的商业、住宅混合用地楼面地价在3000—4000元/㎡。从表面看，龙湖拿下的P（2018）034号低于市场价格千元，但是一宗无人竞价的项目一定有无法攻克的难点。
??根据地块参拍要求，竞得人须在宗地范围内建设一座建筑面积不低于10万平方米的购物中心，且该购物中心建成后由竞得人自持，建成后10年内不得分割或整体销售，建成10年后不得分割销售。
??体量约为50万方，可售住宅仅有13万方，35万方的商业体量中有10万方需建成购物中心，10年不得销售，且需自持运营。剩余25万方需建2栋180米、1栋250米超高层办公楼。
??如果依据传统测算方式，需要在商业中合理分出50%的公寓，以住宅+公寓来分摊写字楼、商业的建筑、运营成本。
??彼时，地块对标参考项目为2016年11月开盘的绿地国际理想城，毛坯1万元/㎡，一直到四期开始卖精装修，高层均价1.2万左右，最后清盘价大约在1.5万元/㎡。
??龙湖拿下这块地时，绿地的另一个神盘绿地光谷中心城尚未开盘。
??当所有房企望而却步的时候，龙湖出手了，10万方商业体的神圣任务交予天街。2019年3月，拿地后7个月，龙湖首开推出叠拼别墅，面积158-184㎡，毛坯，将光谷的价格带入18000元/㎡大关。
??在龙湖光谷城开盘前，光谷东版块售价一直停留在17000元/㎡以内。首开后，龙湖又推出住宅、公寓等一系列项目，并将周边项目通过收并购纳入，打通规划变为一个项目，从50万方变为70万方超大体量项目，并将公寓的价格卖到和几乎住宅等价。
??但龙湖从不包装单价，而是打出入住天街上的公寓，只要30万噱头。
??这便是龙湖成功之处，当大多数房企还在用公寓平摊成本的时候，龙湖用10万方天街创造了项目神迹，不仅没有打折，更刷新了新高。
??或许你会提出问题，如果市场并未回暖，天街和公寓未被市场接受，龙湖又该如何？
??翻开龙湖在武汉的布局版图，你会看到，2018年拿下龙湖光谷城时，龙湖冠寓在武汉已布局18处，这便是龙湖最后的底线，市场售价如低于成本，冠寓接手。
??当大家思考公寓如何卖掉，可以先考虑为何龙湖可以干！
价格大战≠公寓出路
??公寓打折并非只有武汉，放眼看向全国，同样位于华中区域的长沙，也开始出现公寓跳水打折。长沙的房价向来是华中区域的洼地，相比武汉1.8万/㎡、郑州1.6万/㎡的均价。小资长沙1万出头的价格十分非常友好了。甚至有长沙市民都认为房价太低了，但是这样亲民的长沙，也开始出现5千元的特价房。
??认真查看降价详情，你会发现折扣大的大多为公寓项目，更为侧目的则是头部房企也加入了这场公寓打折战。
??发文前，乐居财经采访一家头部房企的营销总监，还有多少公寓没卖完？回答：这年头在武汉拿地的房企，哪家手里没点库存公寓？住宅已经够难了，谁还有空考虑公寓怎么卖……
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