红线|筹资额骤降64%：“三道红线”下的房企生存逻辑上海|保利地产|保利|土拍|世茂

“定金及预收款31738亿元，增长62.9%。”这是2021年前5月房地产开发企业到位资金中增速最快的部分，相较而言，国内贷增速仅为1.6%，其余融资方式变化亦不明显。
和讯房产查阅了2016年以来的定金及预收款变化，发现其增速均没有超过30%，定金及预收款的快速增长更像一个信号，即房企加大推盘力度，销售回款现金流成为房企到位资金的主要支撑。
这不是一个小的转变，其背后是原有行业发展逻辑正在失效，尤其“三道红线”融资新规倒逼房地产行业结束杠杆驱动的增长逻辑，换言之，依靠经营性现金流实现可持续增长已成必然趋势。
杠杆紧缩已经渗透到房企的各个层面，2020年50家主流房企筹资额骤降64%，叠加严苛的土地出让政策和逐渐收紧的市场环境，业内普遍认为，接下来的一年或两年可能会是房企最艰难的阶段。
融资规模“稳降”
各方数据均表明，房企的融资境况并不乐观，融资规模正在急剧收缩。
先来看中指研究院的三组数据：
5月房地产企业融资总额为1331.42亿元，环比下降20.13%，单月融资规模自3月以来持续下降。
行业平均利率为5.69%，较上月上升了0.29个百分点。
2021年1-5月，房地产企业共融资8577.48亿元，同比减少10.15%。
【红线|筹资额骤降64%：“三道红线”下的房企生存逻辑】融资总额持续下降及平均融资利率上升，表明房企外部融资环境持续偏紧。实际上，融资收紧还体现在多数融资渠道上。
先来看债券，根据贝壳研究院的统计，2021年1-5月境内累计发债规模约3113亿元，同比下降约11%。此外，信托和海外债融资下滑明显，中指院数据显示，2021年1-5月，海外债融资1624.54亿元，同比下降17.95%;信托融资2821.35，同比下降18.39%。
融资规模不仅下降，净融资额还首次出现负值。东吴证券首席经济学家任泽平发布了一组数据：2020Q3-2021Q1房企信用债净融资额分别为-190.4、-537.1、-505.7亿元，融资新规出台后，地产债净融资额首次降为负值。
境外债也如此，数据显示，2020、2021年1-4月，房企境外债发行量分别为4191.7、1619.3亿元，同比增速分别为-25.1%、-7.9%，净融资额分别为1929.8、-2178.44亿元，2021年由正转负。
融资规模下降直接影响了筹资活动产生的现金流净额，亿翰智库监测了50家主流代表房企的数据，结果显示，2017年至2020年，主流房企的筹资活动产生的现金流净额均值依次为213亿元、155亿元、130亿元、47亿元，逐渐减少，2020年筹资额降幅高达64%，呈断崖式下跌。
与此对应，偿债现金大于融资现金的房企数量越来越多，导致很多房企筹资活动产生的现金流净额出现负数，比如恒大、碧桂园、融创、富力等房企，以恒大为例，2020年筹资活动产生的现金流净额为﹣769亿元，而此前一年的数据还是1432亿元。

数据来源：亿翰智库
对此，很多业内人士都有很深刻的感知，知名地产人吴建斌在一场内部会议上表示，今年年初对金融方面又加了两道红线，就是要把资金端收紧，目前有五道红线，而且每年银行机构或者是非银机构大约每年有10%的增长额度给房地产公司可用，现在基本上不可能了。
降负债成绩“隐含水分”
融资收紧是“三道红线”政策的调控方式，其结果就是房企负债率的下降。
和讯房产独家发布《2020年百强房企三道红线情况》，选取了Top100房企中财务数据较为齐全的36本房企，结果显示，处于绿、黄、橙、红的房企分别达到12家、16家、2家、6家，占比33.3%、44.4%、5%、16.7%。在有数据可查的36家房企中，有28家处于绿档或黄档，较中报的23家提高了14个百分比，行业整体档位明显优化。

红线|筹资额骤降64%：“三道红线”下的房企生存逻辑

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