33．如果你购买的房子尚未竣工验收，就是期房，这个时候签订的是房屋的预售合同 。
商品房销售面积的计算问题，有三种计算方式 。
34．一个是按套计价，一个是按建筑面积计价，还有一个是按套内建筑面积计价值 。通常，按套内面积计价的方法比较少用，而通常用的是按照建筑面积，它是指按住宅面积外围线来计算 。
35．一般商品房的销售面积是套内销售面积和分摊的公用面积之和，是对购房者最为有用的是套内的使用面积，因为这种面积是购房者真真切切能够具体使用的 。
36．所以，在签订商品房买卖合同的时候，要把套内的建筑面积和公摊的面积写清楚 。
所以，购房的时候购房者特别关注面积，一定要明明白白、真真切切的在合同里写清楚我本身的使用面积是多少、分摊的公用面积是多少，这样才能有效的避免使用面积缩水给消费者带来的坏处 。
37．
在购房过程中，怎么处理面积的误差呢？通常在标准的商品房买卖合同里，面积差异的处理方式有两种，一种是双方自行约定，只要双方约定使用面积不能大于1%，或者0 。
38．5%，都可以，只要是双方约定都可以，多了怎么办、少了怎么办都可以约定 。通常，现在房地产开发商提供的房屋购销合同都不是这样，都有一个比的绝对值，通常是3% 。
39．面积误差比绝对值在3%以内的通常约定据实结算房款，面积误差比绝对值超过3%，购房者或者退房或者是约定开发商应该承担相应的违约责任 。
40．当然，如果约定得这么明确，建议还是可以接受面积误差比绝对值在3%以内，没有超过据实结算房款，如果超过的话，开发商必须承担违约责任，同时允许购房者退房 。
41．还有一个问题，在商品房购销合同中，通常里面约定有一个不可抗力条款 。在商品房买卖合同里，开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力 。
42．按照我们国家的规定，不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等，这种是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任，也就是说免责 。
43．如果不是这种情况，就不能约定成不可抗力，一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了，比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决，比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同，比如说施工配套的批准和安装的延误，都认定为不可抗力 。
44．从法律角度讲，我们觉得对购房者是不公平的，等于把不可抗力的范围扩展了 。所以，建议购房者对于不可抗力这个条款一定要仅仅把握住三个条件，就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下，约定在最小的范围内，不要扩展，扩展以后，延期交房的时候，他都可以说我免责 。
45．
还有一个基本问题，购房合同的签订是跟谁签订？很简单，签订购房合同，应该是跟房地产开发商签定合同 。
46．但是，目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动，中介代理公司不能没有开发商的签字而与购房者直接签订买卖合同，就是说中介公司不能以他的名义签定合同 。
47．签定合同的时候我们应该把握住是开发商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名义签定合同 。再一个提示，签订商品房买卖合同的时候，要注意有一些比例数字 。
48．比如说违约金是千分之几还是万分之几，还是百分之几，这些比例数字，作为购房者一定要注意，稍微差一个百分数，很多东西就差很多 。
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