一是对传销的整顿 。 据防城港媒体的数据 ， 2019年以来 ， 全市共打掉山西、内蒙古、海南、广东70多个传销体系 。 疑似传销人员从峰值期的11万人降至1000人以内 。 这些人离开后 ， 防城港的常住人口更少了 。
二是疫情 。 疫情之下 ， 人口流动受阻 ， 外来购房团骤减 ， 而此前媒体报道的数据显示 ， 防城港的购房人群中 ， 超过70%是外地人 。
三是地卖得太多了 。 根据《每日经济新闻》的整理 ， 2016-2020年防城港住宅用地供应面积连续增长 ， 合计共成功出让了2155亩住宅用地 。 其实早在2016年 ， 防城港商品房就面临去库存压力 。
需求骤减 ， 供给高企 ， 房价的下跌也就不出奇了 。
唯一的问题是 ， 当热潮退去 ， 盖了这么多房子 ， 还能卖给谁呢？
4
尾声
一个无法回避的现实是 ， 中国的房子已经够多了 。
在此前的一档财经节目中 ， 黄奇帆给出过一组数据——
1990年 ， 中国1年新建房产面积是1000万平方米；
2017年 ， 这个数字变成了17亿平方米 。
27年间 ， 中国房产商新建的房子面积 ， 增长了170倍 。
根据黄奇帆的数据 ， 时至今日 ， 中国城市人均住房面积早已达到了50平方米 ， 而在全世界发达国家里 ， 人均50平方米就是天花板 。
由此我们看到 ， 中国房子新增面积在2017年达到17亿平方米后 ， 后面几年基本上没有再涨 。
新建面积可以控制 ， 但已经建好的 ， 卖不出去就成了库存 。
中信建投研究发展部曾做过测算 ， 早在2015年末 ， 全国房地产库存高达143亿平米左右 ， 其中拿地未开发建筑面积82亿平方米、在建未售+竣工未售规模在60亿平方米左右 ， 按照过往3年的平均销售面积计算——
去化周期约在10-11年左右 。
光那时候的库存就得消化到2025年 ， 加上每年的增量 ， 实际库存得有多大？
库存多不怕 ， 有人买也行 ， 但问题是 ， 需求端的问题更严峻 。
中国的城市化率已经来到65% ， 基本上也没多大空间了 。 更关键的是 ， 人们不愿意生孩子了 。
根据国家统计局的数据 ， 整个2021年 ， 只比上一年增加了48万人 。 按照这个趋势 ， 我们离人口进入“负增长” ， 真的只有一步之遥 。 就连被称为“最爱生娃”的山东 ， 2021年的自然增长人口也仅有2100人 。
没有源源不断的新增人口 ， 谁来买房？
有人可能会说 ， 不是可以“涨价去库存”吗 ， 像2015年那样 ， 再来个棚改货币化？
但历史已经证明 ， 到头来 ， “涨价去库存”不仅没有去掉房企的杠杆 ， 反而让它们走向了另一个极端 。 典型的就是恒大 ， 去杠杆的五年里 ， 恒大的负债反而增长了1.36万亿 ， 增长了两倍多 。
如今的防城港 ， 再一次给我们敲响了警钟——
【防城港|12年都卖不完！这座城市，房子库存太多了】房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛” 。 经济学博士
推荐阅读
- 连云港|青岛去年水清沟地王，盖新房后为啥难卖？青岛老城区为啥不香了？
- 香港|走在香港的街头，看看深水埗老城区的房子都是装的窗机空调
- 香港|香港“新”穷人，月入过万却只能住5平米，一家4口只能挤厕所吃饭
- 人才争夺战|表哥700万在香港买的豪宅，面积才45㎡，连个阳台都没有！憋屈！
- 防城港|科学城核心三盘怎么选？
- 房产中介|轻资产丨盘活存量商业，港湾商业找到全新解题方案
- 香港|县城房价还是比较稳定，三四线市区松动
- 防城港|曾遭传销组织炒房的防城港，如今房屋库存12年都卖不完｜楼市地理
- 香港|香港一个实用面积42平方的大屋卖820万，业主持货21年，获利577万
- 华师|华师大来了！2022临港南汇新城镇小学对口名单公示