那是不是说没了预售所得的钱 ， 开发商就没法继续盖楼 ， 没法活下去？
文章开头说了 ， 商品房预售在改革开放初期 ， 给了很多胆子大的人有机会和能力开始搞房地产 ， 促成了地产开发的原始积累 。 但是 ， 慢慢的这种模式被玩坏了 。 因为它也相当于给开发商加了杠杆 ， 用少量资金撬动多个项目 ， 加快资金的周转 ， 即通常所说的地产高周转模式 。 地产人都熟悉的碧桂园“4568大法”就是建立在预售制度基础上 ， 即拿地后4个月卖楼 ， 5个月回款 ， 6个月现金流回正 ， 8个月再投资新地 ， 每一份钱用到极致 ， 以此往复实现几何速度增长 。
极致的高周转模式就像一辆汽车在不限速的高速公路上越开越快 ， 一旦急刹（熊市或监管导致资金链断裂） ， 很可能车毁人亡（房企爆雷） 。 近一年来 ， 在这条叫地产的高速公路上 ， 惨烈的车祸连环发生 ， 俨然已成为一座汽车坟场 。
可以说 ， 成也预售制度（期房） ， 败也预售制度（高周转） 。 曾经的屠龙少年 ， 自己已经慢慢成长为一条恶龙 。
嚼叔窃以为 ， 房地产既然已经调控到这一步 ， 在将要完成降杠杆 ， 清理积聚的风险的任务后 ， 索性置之死地而后生（还能比当下更坏吗？） ， 不如直接放弃这条汽车坟场 ， 下定决心重新修一条限速公路 ， 不然前功尽弃后 ， 悲剧早晚有一天会重演 。
如果70岁的期房预售制度、30岁的高周转 ， 真的玩完了 ， 又会咋样？
首先 ， 地产开发的门槛越来越高 ， 没有一定的资金实力的阿猫阿狗是玩不了的 ， 对大房企是利好 ， 短痛也会有 ， 但长期是利好 。 而且整个行业的风险承受能力也会越来越强 。
其次 ， 地产的发展将从围着资金转 ， 倒逼转变成和其他消费品行业一样 ， 围着消费者与产品本身转 ， 提升产品力 。 商品房的质量将大大提高 ， 因为现房销售时 ， 消费者看得见摸得着 ， 好产品才是硬道理 。
最后 ， 房价还能得到控制 ， 不会再像以前那样时不时跳涨 。 因为没有了高杠杆、激进的开发商 ， 地王就很难出现 。 同时通过更名炒房的成本越来越高 ， 市场也会回归理性 。
虽然当下有一定难度 ， 但如果真能实现 ， 那将是一个正向循环的地产新时代 ， 到时候必然：
开发商是孙子 ， 购房者是大爷 。
【商品房预售|天下苦期房久矣，当下正是取消商品房预售的好时机？】
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