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租赁|逆势下的租赁市场新物种( 二 )

租赁上海市长租公寓



整合优质资源
做租赁行业的全周期服务者
在公寓行业 ， 想要达到足够大的体量 ， 必然需要多元的业务模式来实现 。
不同于大多数品牌专注某一种或两种模式 ， 牛油果青年社区拥有四大主要业务模式：存量改造及委托管理类业务、租赁住房新建业务、公租房代理经租业务、平台管理服务业务 。 其中存量改建及委托管理类、平台管理服务占比最大 。 相对应的经营模式也不唯一 ， 而是分散式为主 ， 集中式为辅 。 就业务模式的多样性而言 ， 牛油果青年社区可以说是整个租赁市场中的新物种 。
多元业务模式的好处是 ， 适配更多类型的存量资产 ， 有效降低市场风险 。
由于存量改造和住房租赁市场的复杂性 ， 机构型业主和资产持有方往往各有所需 ， 牛油果青年社区立足轻资产服务者的定位 ， 打造了全周期服务链 ， 包括规划设计、成本招采、租赁管理、软硬装施工、运营管理、售后客服 ， 且均由自有团队完成 ， 可以为业主、资方提供定制化服务 。 这也是牛油果的核心竞争力之一 。

针对中小型机构房东面临的流量、出租率压力 ， 牛油果采用多平台营销推广模式 ， 手握大量房源以量换价 ， 获得更有利的流量支持 。 同时制定更精细化的销售方案拓展招租 。
上海德家徐汇公租房 ， 是牛油果青年社区2020年承接的全周期委托运营管理项目 。 牛油果负责项目评估、装修、招租、保安、保洁、维修、租约、财务等多个核心环节 。 经过牛油果青年社区的全流程把控 ， 项目开业首月即达到100%出租率 。
轻资产输出方面 ， 牛油果青年社区十分注重与一线城市的大型国企合作 ， 管理大型存量资产 ， 助力新市民安居 ， 这也是目前政策倡导和鼓励的方向 。
在与首家国有资产经营公司试点企业中国诚通的合作中 ， 项目为460间大体量 ， 运营和招租难度偏大 。 牛油果青年社区主要解决国企的运营短板 ， 通过外派店长、管家培训 ， 制定销售方案等运营手段 ， 最终实现出租率97%以上 。
当前的市场环境下 ， 多数公寓品牌出租率、现金流不稳定、团队成本高的情况下 ， 牛油果的全周期运营管理服务有效降低了资产持有者的经营压力 ， 维护了整个租赁生态的稳定 。 也符合租赁行业专业化程度越来越高 ， 分工越来越细的大趋势 。

结语
几经沉浮 ， 住房租赁行业经历了去伪存真 ， 大浪淘沙的过程 。 浩荡的激流中 ， 牛油果青年社区并没有过多地曝光于行业和媒体面前 ， 而是稳健低调 ， 厚积薄发 ， 并且以足够精细化的轻资产服务能力获得市场认可 。 以上海为大本营 ， 牛油果青年社区正在将触角伸向全国 。
【租赁|逆势下的租赁市场新物种】对比发达国家房屋租赁市场机构化长租平均占比30%以上的成熟度 ， 我国住房租赁市场还有很大上升空间 ， 租赁行业未来仍然是机遇和挑战并存 ， 期待有更多专业化企业为市场赋能 。

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