武汉比南京情况更严峻。4月同比、环比数据全部下跌。指数环比下跌0.8个百分点，同比下跌0.3个百分点。土拍情况略好些，第一批集中拍卖的10块土地只有1块流拍。
南京、武汉是典型的二线城市，按理说对人口的吸引能力和经济实力不会弱，但楼市情况不容乐观，在有下行预期的背景下需要及时制止。
因此，地方政府也被逼得不得不用取消限购的大招来救市了。
03
“房住不炒”下的救市，现在怎么样了？
但这些操作也着实让大家迷惑......如果买房政策全面放开，这不是违背“房住不炒”的基调了吗？
其实，要知道中国的房地产本质上是一种社会管理工具，作为一种管理工具，它解决的是社会资源的集中与分配。
正是因为这一点，中国的房地产从一开始就带着明显的计划经济特征，商品房市场也是一种半截子自由市场，这些特征造成了过去奇特的房价上涨路径，同时也主导着未来的房价波动走向。
房住不炒落点在一个“炒”字，那现在的走向是什么呢？
目前房住不炒的转向是一种管理工具的使用方式方法的调整，它会对价格产生影响，但不是一种简单的线性关系，任何把不炒和价格走向划等号的说法都是错的。
虽然现阶段的楼市确实需要刺激，但房住不炒更需要调控底线。
这次背景和2020年比较相似，又是一波大放水。这就意味着，资金会找容易赚钱的地方去，这点不得不防。
由于二线城市的一些行为更有风向标的意义，如果没有及时管控，或许会向三四线城市蔓延。那么楼市确实会再火一把，但是房地产本身的问题并没有彻底解决，相反积累了太多资金，又会带来更大的风险。
需要明确的是：目前整体房地产市场已经不是仅仅是缺水、衰退，而是过度失血已经快休克昏迷了，核心问题是需求的暴跌，供需严重失衡：
供给稳定在每年1500万套的高位平台，而需求暴跌50%，少了730万套，差不多腰斩。
2021年我国商品房销售面积为17.9亿平方米，住宅占比87%，按人均40平、户均2.62人计算，约合1498万套住宅。
再看需求端，年均减少810万套。城镇化减速少270万套、改善住房面积减速少350万套、适龄购房人数下降至少190万套。
需求近乎腰斩！
而实际房地产走势，已经正在按照这个节奏暴跌……
2022年前4个月的全国30个重点城市商品住宅成交面积暴跌48%。这还没算三四线的地级市和县城，算上会更惨。
房地产现在就像一个高速行驶的汽车，已经跑到300公里/小时，再不减速随时可能车毁人亡，但是如果1-3秒内车速减到100，是会死人的。而如果用5-10秒减到120，安全。
而当前问题是，房地产减速太快导致全身失血50%，已经休克昏迷了，但救命政策用的都还是退烧药，吃下去一点反应都没有，石沉大海。
针对目前房地产行业的严峻形势，救市措施也有，但说实话，都是些隔靴搔痒的措施，房贷利率从最高点上浮30的6.5%降到现在的最低4.25%，包括一些城市仅仅是放开一些蜻蜓点水的限购，效果好不好大家都心知肚明。
看看郑州救市的绝望就知道了，三四线城市、县城远远比郑州还惨。
所以，目前目标只是“房住不炒”，是完全不够的，还必须有一个化解降低产能的明确的计划、目标：
需求腰斩50%、市场减半、财税减少5万亿，如何应对解决这些问题？每年解决什么问题？
3年内的硬着陆，也许至少要拉长到5-10年慢慢化解。
同时，如果仍停留在过去的救市政策固有的思维模式，最终会贻误战机。
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