最新的房地产刺激政策出来了，这次是专门针对刚需人群做的货币宽松，和过去经常说的给中小微企业定向降准很类似，而且时间在周末，地产板块的投资者都在憧憬今天能够来一个大涨。
确实，地产股毫无意外高开，但高开之后又出现快速下探，虽然最终很多地产股都收红，但和预期没法比。
憧憬的大涨没有如期而至的背后，是地产股难改下行趋势。
01 惨淡地产数据
或许大家都已经习惯，地产政策一旦放松，房价就如坐火箭般上涨，炒房的钱就如潮水般涌来，直到2021年。
这一年，最大的杀手锏是三条红线，这是真正的地产行业供给侧改革，效果立竿见影——地产行业经历了一整年的回调，甚至是龙头公司都出现暴雷。
加上宏观经济的下滑，市场对于房地产的预期出现了20年来最大的转变。
但是，今年出于经济稳增长的需要，房地产短期放松又成了新的市场焦点。只不过至今效果一般，于是才有了这次地产行业的“定向降准”，至于这次效果如何还有待观察，但是看看今年1-4月的地产数据，确实比较惨淡。
供给方面，根据国家统计局的数据，今年1—4月份，全国房地产开发投资39154亿元，同比下降2.7％；其中，住宅投资29527亿元，下降2.1％。
来源：国家统计局
房屋新开工面积39739万平方米，下降26.3％。其中，住宅新开工面积28877万平方米，下降28.4％。房屋竣工面积20030万平方米，下降11.9％。其中，住宅竣工面积14662万平方米，下降11.4％。
销售方面，1-4月份商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9％；其中，住宅销售面积下降25.4％。商品房销售额37789亿元，下降29.5％；其中，住宅销售额下降32.2％。
来源：国家统计局
资金方面，1—4月份，房地产开发企业到位资金48522亿元，同比下降23.6％。其中，国内贷款6837亿元，下降24.4％；利用外资38亿元，增长129.4％；自筹资金16271亿元，下降5.2％；定金及预收款15357亿元，下降37.0％；个人按揭贷款8037亿元，下降25.1％。增速和景气度指数都出现较大幅度的下滑。
来源：国家统计局
02 房企，向左还是向右
总体形势不好，过去曾经呼风唤雨的地产龙头，现在也集体步入低迷。
实际上，从去年年底至今，房地产调控的放松信号很多。但从结果上看和预期还存在一定的差距，加上现在稳增长任务比较繁重，继续出台刺激地产的政策以确保全年稳增长任务的完成，可以理解。
但问题在于，此次的货币刺激政策只针对刚需，属于非常精准的手法，在一部分人的愿望（全面刺激）落空的同时，也说明“房住不炒”始终是上头对房地产发展最大的战略方向，保持定力、不饮鸩止渴也始终是未来很长时间地产政策制定的总方针。
今天地产股没见普遍性的大涨，其实还是在于市场对于此次精准货币政策能在多大程度上刺激地产公司的销售，还存在不确定性。这种不确定性主要来自两个方面。
第一，既然此次刺激是针对刚需，那就说明投资性的购买力不要打货币宽松的主意了，因为本来没打算给你一份。
刚需性需求和投资性需求究竟各占地产销售的比例是多少，没有一个确切的官方数据，但我们可以从银保监会的数据中寻找到一些线索。也有券商专门做过测算，最后的结论是各占4成左右，且不说这个数据正不正确、合不合理，如果属实，那说明简单地刺激刚需，其实对于房企整体业绩的提升有限，因为刚需购房的增速，换算到总体，至少得打个五折。另一个数据或更有指导意义，那就是刚需占比从2016年的6成将至4成，投资性需求却从1成4上升至4成。
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