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【万科|国资房企和同行的差距，越拉越大了】
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截至目前 ， 全国22座集中供地城市 ， 已有超过半数完成了2022年首轮土拍 ， 土地市场整体表现冷热不均 ， 国央企（包括城投等） ， 仍然是拿地的绝对主力 。
对此 ， 不少民营房企的地产人心情复杂 ， 甚至有不少人认为 ， 国资房企（包括城投等）也只不过是仗着融资便捷、成本低 ， 逢低大肆抄底 ， 赚差价罢了……这样的言论 ， 颇有市场 。 明源君认为 ， 吐吐槽可以理解 ， 但如果当真 ， 容易被表象遮蔽了双眼 。 因为 ， 像万科、中海、华润、金地等在住宅开发业务上名列前茅的国央企 ， 也在加大非住宅开发（运营）板块的投资 ， 万科在物流、长租公寓领域第一 ， 中海是写字楼之王 ， 华润在购物中心领域是王者 ， 金地在产业园区板块上已崭露头角……
典型的国央企都在布局非住宅板块探索新发展模式长期看趋势是很清晰的 ， 因为 ， 我们现在走的很多路 ， 成熟市场早已经历过——对房地产行业来说 ， 当住宅市场满足之后 ， 一定要转向商用不动产领域 ， 二战后美国崛起的一大批开发商没这么干 ， 最终 ， 走向了没落 。 对此 ， 国央企心里跟明镜一样 。 早在多年前 ， 典型国央企就开始两手抓：一边继续开拓住宅市场；另一边 ， 布局商用不动产领域 ， 并且 ， 在各种场合不厌其烦地说道 。 只是 ， 住宅火热的时候 ， 大家只看到住宅的部分 。 早在2011年 ， 中海地产就明确对外发布了商业地产发展线路 ， 2018年底提出「今天」、「明天」、「后天」三个业务层次 。 商业物业资产管理是「明天」的业务 ， 被定义为房地产下半场持续增长的动力 。 而且 ， 中海商务的商业运营理念确定为「统一业权、持有运营」 ， 中海认为 ， 长期持有、业权统一、自主经营是商业地产的基本要素 ， 中海并不将分割销售为主的项目算作商业地产 。 在2021年财报中 ， 中海这样写道：本集团一如既往坚持稳步投资商业物业的战略 ， 并依托商业物业经营构建生态型城市综合运营体系……万科也较早就意识到 ， 要保持良好增长 ， 必须将视野扩宽 ， 寻找具备长期潜力的新赛道 ， 将公司定位为「城市配套服务商」 ， 希望用十年左右时间 ， 做好其他业务的探索和布局 ， 为未来发展奠定基础 。 有人说 ， 做商业不动产可能确实是未来的趋势 ， 但是 ， 不赚钱啊 。 对此 ， 万科在2021年报的致股东信中做了回答：如果只看经营收入和利润 ， 这些业务现在及将来都无法与房地产开发相提并论 。 起步阶段 ， 它们的投资对短期业绩提升还会造成不小的负担 。 特别是公司采用成本法对这些以重资产为主的业务进行折旧摊销 ， 加大了对报表利润的影响 。 然而 ， 「今天 ， 随着全社会收益率要求和风险偏好的下降 ， 经营、服务业务能够产生稳定现金流的优势开始显现……未来 ， 经营、服务业务基于现金流的财务价值、基于韧性和细分市场扩展的成长价值 ， 将是万科长期价值增长的重要源泉 。 」即便短期看 ， 最近几年 ， 各大房企纷纷宣布转型城市运营商 ， 而复合能力是做运营商最基本的能力 。 它已经不是做不做的问题 ， 而是怎么做的问题 。 带购物中心的住宅 ， 就是比没有的贵20%-50% ， 这方面 ， 华润置地就是很典型的例子 。 保利发展在财报中也表示 ， 「打造具有卓越竞争力的不动产生态平台」 ， 是公司战略 ， 将围绕「让美好生活更美好」的企业使命 ， 公司将积极发展和培育不动产产业链业务 ， 在做好主业协同的基础上 ， 持续提升不动产生态产业核心竞争力及市场化水平 ， 聚力打造新的行业标杆 。 金地集团在2021年年报中表示：报告期内 ， 公司顺应政策及行业趋势 ， 积极发展持有型业务 ， 探索住宅业务之外的新的发展模式 。 我们深刻认识到 ， 只有在夯实住宅开发主业的同时延伸轻资产业务、强化服务与运营能力 ， 才能更好地应对变化的市场 ， 行稳致远 。
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