国央企还在拓宽护城河前些年 ， 跟一些房企老总交流 ， 问他们对新业务怎么看？有的表示会小步快跑 ， 积极探索；有的表示不着急 ， 等赛道起来之后 ， 收购几家企业就可以介入了 。 对后一种说法 ， 小明表示怀疑 。 正如万科在年报中所说的：对于新进领域 ， 无论能力建设 ， 还是商业模式的确立 ， 都需要一个过程 。 万科通过八年时间 ， 完成了对它们的商业逻辑检验和可复制性验证 ， 这个过程并不轻松 。 新的业务在实践之前 ， 可行或不可行的边界往往并不清楚 ， 公司不可避免地交了一些学费……万科是交了接近10年的学费 ， 才逐渐开始见到回报……公司多项业务在增长速度、收益表现、运营效率等方面 ， 均位居各自所属行业前列 。 持后一种观点的等于说自己比万科能力还强 。 在前不久的保利2021业绩说明会上 ， 对于投资者问及的行业排名目标 ， 公司董事长刘平如此说道：「作为行业龙头 ， 公司不简单追求规模上的排名 ， 更多的是按既定战略 ， 把握市场 ， 保持企业持续健康发展 。 」别以为他们是唱高调 ， 上面这些已经领跑的国央企 ， 还在继续加大护城河 。 中海未来两至三年将是新建购物中心投入运营的持续高峰期 ， 当前 ， 其在建及待建的购物中心项目达21个 ， 在手项目全部入市后 ， 购物中心建筑面积将较当前翻倍 。 以中海系甲级写字楼、环宇系购物中心为核心引擎 ， 以自由办公、长租公寓、酒店、物流地产及产业园、康养养老产业等多元业态为协同赋能 ， 构建产业发展、生活消费等多元功能连接、要素均衡发展、形成生活互通互补的生态型城市综合运营体系 ， 正加速构建 。 万科印力管理规模、收入、轻资产管理输出均处行业第一阵营 。 印力近五年收入复合增速为20% ， 其中2021年收入同比增长24% ， NOI同比增长17% 。 在商业最发达的长三角地区 ， 印力展现竞争力 ， 在管面积位于前列 ， 近两年新开业的大型购物中心项目首个完整年整体NOI率在6%以上 。 华润生态圈要素型业务涉及城市建设与运营、长租、产业、康养和影业等多个地产衍生领域 ， 是目前屈指可数的能做片区开发的开发商 。 「变不是最重要的 ， 变化的趋势或趋势的变化是最重要的 ， 趋势的变化让人发现看得见的未来」 。 颜建国董事长曾在业绩交流会上特意引用德鲁克的这句名言 。 万科说 ， 我们的经营、服务业务不断走向成熟 ， 意味着公司不动产综合发展能力趋于完备……面向房地产业正在进入的新发展阶段 ， 万科已做好准备 。 民营房企的压力 ， 远非没拿到地那么简单 。
来源：明源不动产研究院
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