建发|海淀北上新!楼面价倒挂近1万/平,总价300多万上车近铁纯商品通勤神盘!( 三 )
据悉项目主力户型为四种，高层的87㎡两居和101㎡三居，洋房的113㎡三居和130平㎡四居。高层是两梯4户，洋房是1梯两户。
还有少量56㎡、60㎡、98㎡非标准户型，套数不多。按照北京普宅标准——五环到六环为单价31680元/㎡、总价374万元以下，56㎡小户型虽然可以作为普宅，总价365万左右，但绝大多数人肯定没机会抢到。
项目东侧紧邻的北清云际的户型83㎡、95㎡、108㎡和126㎡，不论是户型还是配套都和珺和府大致一样，看来俩项目注定是要正面交战了。
哥们认为如果你是在中关村产业园、昌平生命科学园或者未来科学城的年轻码农，毕业没几年又想在北京置业的，那么最在乎的一定是性价比。
而建发珺和府拥有更低价格和更高质量的可能。
销售指导价和北清云际同为6.2万/㎡，最低总价约540万/套，首套首付约216万起。
虽然指导价相同，但是珺和府的楼面价是4万左右，北清云际约5万/㎡；
这样一来珺和府拿地价格低，1万/㎡的楼面价差，利润空间更足，也许后续会有特价房源，而且哥还听说绿城将进入与建发合作开发，那做出好产品的可能性很大。
并且珺和府的得房率大概在74%-78%左右，比隔壁北清云际69%-73高了不少。
但缺陷是珺和府更加临近高速和城际铁路，项目西侧离高速最近只有200m，多少也有些会噪音影响，到时候要看看开发商如何进行降噪处理了。
楼栋分布上，刚需87㎡和101㎡远离京新高速，113㎡和130㎡的洋房反而安排在了靠近高速的一侧，真的很令人费解的操作。
再看看珺和府的户型，目前只公布了101㎡、113㎡三居和120㎡四居，还都是草图。
103㎡三居
101㎡三居是南北通透的全明户型，餐厨客一体，U型厨房设计，明厨明卫，卫生间干湿分离。双面向南，附带一个转角飘窗。但是客厅面宽略显窄，入户正对卫生间。
113㎡三居
113㎡三居，南向三面宽+三飘窗设计，南北通透，明厨明卫。入户左手边就是卫生间，满足疫情期间消杀需求。餐厨客一体，通风不错。有独立家政间。
130㎡四居
130㎡四居是南向三面宽的四叶草全明户型，四个卧室分布在四个角落，互不打扰。餐厨客一体，动线流畅，三飘窗中的一个还是270度转角飘窗，适合观景。主卧和客厅的墙不是承重墙可打通。
再看下附近的二手房，同品质较好的次新房领秀慧谷D区也在6.9万/㎡左右。
东南侧4公里有2014年建成的融泽嘉园6.6万/㎡和2012年建的金域华府8.2万/㎡。
相比之下，建发珺和府新盘价格能倒挂1w+，还是比较适合北部码农刚需上车的。
最后，看看竞品情况，建发珺和府周边有不少新房，据说项目会在6月开盘，那么东侧紧挨着的北清云际就会成为最大的竞争对手，哥们儿列了个表格供大家参考。
哥们儿总结一下：
从位置上来看，北清云际更靠近东边，因为建发项目紧挨京新高速和京张高铁，存在较大噪音和灰尘影响。
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