由于城市建设与旧城区的改造 ， 正在出租的房屋存在被政府征收的情况 ， 政府会因此向被征收人支付一笔补偿款 。 房屋的出租人（即“房东” ， 下同）认为 ， 房屋征收补偿款都是自己的 ， 与承租人（即“租客” ， 下同）无关；租客认为 ， 征收导致自己无法使用房屋甚至产生损失 ， 征收补偿款也应当有自己的一份 。 面对双方各执一词的局面 ， 有以下几个问题值得探究 。
谁可以获得补偿？
首先 ， 我们必须明确获得补偿的“门槛” ， 即租赁房屋用于生产经营的租客才可能获得补偿 。 从租赁用途上说 ， 租赁房屋用于居住生活通常不会产生前期投入 ， 房屋征收一般不予补偿 ， 但是租赁房屋用于开办工厂、经营商店等生产经营活动 ， 前期必然会投入人力、物力成本 ， 一旦在租赁期限内房屋被征收 ， 生产经营的投入就会损失殆尽 ， 涉经营类的租客就会实际产生停产停业、装饰装修及搬迁安置等方面的损失 ， 这就成为获得补偿的主要依据和现实需要 。
获得补偿需要符合哪些条件？
不同的案件情况都不一样 ， 房东和租客的合同约定、租客的使用方式、征收的时间都不一样 ， 所以租客能否取得补偿 ， 还是应当根据具体情况作出判断 ， 以下列举几项以供参考 。
租房期间是否发生了征收？房东应该保证房屋在租期内能够正常使用 ， 一旦征收 ， 房屋就无法使用 。 房东与租客应当根据征收作出的时间点与租赁期限的关系确定双方的损失分担：（1）如征收发生在租赁期限内 ， 房屋确实无法使用 ， 租客的合同目的无法实现 ， 那么剩余租赁期内的装饰装修残值等损失就应当酌情考虑；即便征收发生在租赁期限内 ， 但承租人经出租人催告后 ， 直到租期届满 ， 仍未交还房屋的 ， 因合同目的其实已经实现 ， 承租人一般不能再取得征收补偿利益 。 （2）如征收发生在租赁关系开始之前 ， 租客明知或者应当知晓房屋即将被征收仍然坚持租赁经营 ， 其对即将产生的损失有明确预期 ， 租客在房屋拆除时又想要主张补偿 ， 此时则难以被认为是善意 。 （3）如征收发生在租赁期限届满后 ， 因合同目的其实已经实现 ， 租客一般不能获得征收补偿利益 。 如果租客以要求补偿损失为由拒不搬离 ， 相关房屋占有使用费还需要按标准支付 。
承租人是否进行过改、扩建？承租人在使用房屋的过程中常常会对房屋进行改、扩建 ， 房屋被征收后也可能转化为相应的征收补偿利益 ， 此时要注意识别合同中对于改、扩建有无约定 ， 有无办理合法的改、扩建手续 ， 遇征收后改、扩建的部分是否获得了补偿 。 如实际改、扩建中 ， 占用了他人部位 ， 那将涉及其他的法律关系 ， 则另行处理 。
租赁双方事先有无约定？在房屋租赁合同中常常会约定“动迁条款” ， 但相关条款的语焉不详对我们探知租赁双方的真实意图带来一定的困难 。 比如“如遇动迁 ， 双方合同自动终止”的条款 ， 约定的是合同终止的情形 ， 即动迁对合同履行的影响 。 再比如“如遇动迁 ， 双方互不承担责任”的条款 ， 通常被房东作为不需补偿的抗辩理由 ， 双方容易产生争议的是“责任”二字 ， 从文义上看 ， 指的是租赁合同项下的违约责任 ， 但从中难以推知房东与租客就动迁补偿款分割有过约定 。 诸如此类的“动迁条款”约定不明常常会导致合同履行过程中的纠纷 。
可以获得哪些补偿？
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定 ， 房屋征收部门对非居住房屋的被征收人的补偿一般包括：房屋价值补偿、停产停业补偿、装潢补偿以及搬迁安置补偿等项目 。 由此可知 ， 征收补偿的不同款项 ， 对应的是不同类别的损失 ， 应当根据其补偿的性质和目的对承租人的损失进行合理判断 。
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