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程世鹏 | 武汉金融服务自媒体
武汉这几年抵押贷款利率和房贷利率出现倒挂 , 所以很多有经验的房客也蠢蠢欲动 , 都在想方设法把按揭贷款转成抵押贷款 , 但有部分人只知其一不知其二 , 深入了解后有很大一部分人实际是操作不了的 。
一是抵押贷需要经营 , 二是一般低利息的抵押贷都是短期贷款(1到3年) , 并且是先息后本还款 , 所以把长期贷款转短期贷款 , 很多人是无法接受的 。
所以外面很多转贷的宣传实则不切实际 。
那么最好的方式是什么 , 就是按揭贷款必须转长期贷款 , 并且长期贷款利率也要低于按揭贷款至少0.5%才划算 , 不然就真的没必要折腾 。
那么怎样的政策才适合转贷呢?前段时间自己就做了转贷 。
一、房贷还款对比
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1、目前房贷尾款100万 , 按揭贷款利率5.83% , 贷款还剩27年 , 等额本息还款 。 月供6165.15元 , 累计利息约100万 。
2、转贷100万 , 转贷利率4.5% , 贷款20年等额本息 , 月供6326.49元 , 累计利息约52万 。 (月供增加200元 , 少还7年 , 节约利息48万) 。
3、转贷100万 , 准贷利率4.5% , 贷款25年等额本息 , 月供5558.32元 , 累计利息约66万 。
(月供每月降低600元 , 少还2年 , 节约利息34万) 。
程世鹏 | 武汉金融服务自媒体
二、方案属性1、利率:年化利率4.5%-4.8% , 资质越好 , 利率越低 。 (武汉目前首套房贷利率5.83%) , 相差1.3% , 贷款100万 , 一年可省1万3的利息 。
2、贷款额度:额度300万以内 。
3、还款方式:最长25年等额本息 , 已经够长了 , 按揭最长30年 , 非住宅10年 。
4、不需要经营 , 不需要执照 , 属于按揭消费贷款 。 一般的抵押贷都需要有执照和经营 , 少数银行有消费抵押 , 但普遍额度上限都在100万以内 , 并且利息要高于经营贷 。
程世鹏 | 武汉金融服务自媒体
三、房产准入条件1、区域:全武汉市区域(包括新洲、汉南)
为什么把新洲汉南拿出来 , 因为武汉很多银行不做新洲汉南的房产 。
2、持证时间:刚办证刚过户的房产可做 。 (也有部分银行不接受刚过户的房产哦)
3、房产性质:房龄20年内的住宅、公寓、别墅、写字楼、商铺均准入 。 (对于一些非住宅内商业贷款 , 一般按揭贷款也就10年 , 首付5成 , 而这个却可贷7成 , 年限最长20年)
程世鹏 | 武汉金融服务自媒体
四、借款人要求1、年龄:借款人年龄18-60周岁 。
2、房产为按揭房为优 , 如果是全款房利率会稍有上浮 。
3、征信:夫妻双方2年连3累6以内 , 6个月内查询不超过6次;无当前逾期
总结:所有武汉市场年化利率低于4%的贷款均为一年期先息后本贷款 , 利息虽低 , 但并不适合大部分人转贷需求 , 所以不要被表面数字所迷惑 。
一般来讲武汉抵押经营贷短期贷款利率为4%左右 , 虽然有的授信时间长 , 但是一般每年都需要还本才能续贷 , 并且伴有断贷抽贷风险 , 因为合同期一般为1-3年 。
而长期等额本息贷款比如10年以上的均在5%左右 , 年化4.5%实属少见 , 而长期贷款相比短期贷款有个优势 , 只要按时还款 , 合同期内就不会出现抽贷断贷等问题 。
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