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目前每个城市都在喊大力发展新区的口号 ， 拼命讲故事 ， 想把一个个郊区都变成一个个新区 ， 或者说一个个市中心 。 但实际上大多数新区注定是要失败的 ， 因为太多城市根本没有那么多产业人口去填充那么多所谓的新区 。 所以如何尽大可能的去判断一个新区的成长性 ， 其实就回答了买房到底是买市中心还是郊区 。
好 ， 咱们先用排除法去分析一个郊区或者分中心能不能发育成新中心 ， 成功的新中心要满足第一个条件 ， 就是要遵守 10 公里法则 ， 也就是说老中心和新区之间的极限断层距离不能超过 10 公里 ， 而且是越近越好 。 而且中间不能有两公里以上山脉或海河的阻隔 ， 因为这种阻隔造成的沟通断层会严重阻碍产业新老交替和转移 。 但是几百米的江河问题就不大 。 比如上海、武汉、长沙、重庆等城市中心区都有江 。 这个十公里法则 ， 放眼全国任何成功的新中心都脱离不了这个法则 ， 怎么把成功的新中心举几个例子 ， 比如说有西安成都的高新区、济南的奥体 CBD 杭州钱江新城、合肥的政务区、郑州的郑东新区、苏州的工艺园区 ， 还有广州的珠江新城、重庆观音桥一带等等 。
几乎所有成功的新中心和老中心都是邻居 。 咱们再举几个反面的例子 ， 比如说山东的烟台 ， 想把莱山中心版块打造为新中心 。 咱们首先看起来距离倒是在接受范围之内 。 但问题是中间被三四公里的山脉一分为二 ， 这种断层就会造成两个板块沟通成本太高了 ， 老中心的产业就注定很难过去 。 再加上新产业发展缓慢 ， 盖的什么写字楼空置率都超级高 ， 甚至高达 60% 以上 。 尽管政府都搬迁过去了 ， 而且这个新中心都发展十多年了 ， 它的同档次 ， 次新二手房也只有老中心次新二手房房价的一半多一点点 ， 所以说目前只达到了一个分中心的发育程度 ， 而且也无望发育成新中心 。 除非像东莞这种本身就是弱中心 ， 而且还有华为大疆等一干中国最顶级的高科技企业入驻 ， 才能成就松山湖 。 而且人松山湖中间也不是完全被阻隔的 。 还有青岛的黄岛本来是朝着新中心使劲儿的 ， 但因为跨了一个 6 公里的海域 ， 所以它注定只能发育成分中心 。 但是咱话又说回来 ， 这些地段 ， 虽然没有发育成新中心 ， 但毕竟发育成了分中心 。 也说这些地段在还没有喊新区口号 ， 或者刚刚喊口号的时候 ， 还是有一定投资价值的 。 也就是说这些郊区如果说你能提前布局的话 ， 其实涨幅还是挺不错的 。 但如果像目前已经发育成分中心了 ， 而且已经明显不可能再晋级为新中心 ， 那也就意味着什么呢？这个阶段买这个地段的房子 ， 就不会获得超额的回报了 ， 只能说可以跟得上这个城市的大势 。 自助购买没有问题 ， 然后纯投资意义不是特别大了 。 然后另外我稍微提示一下 ， 想准确反映地段的房价价差 ， 一定要对比两个地段同档次的次新二手房 。 咱们接着 。 深圳新中心也只能由罗湖福田往西边的南山转移 。 而山脉以北的龙华虽然现在也不弱 ， 但是因为山脉的阻隔 ， 它的天花板注定只能是目前的分中心 ， 就连几乎集全国之力发展的上海浦东新区 ， 严格意义上讲也不能说多成功 ， 因为它除了离老中心一江之隔的陆家嘴 ， 成功发展成新中心 ， 往东走一走 ， 还是一大片郊区 。
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