正荣地产|正荣地产的黑色星期五融信

前有新力控股集团股价跳水，如今轮到正荣地产股债双杀。上周五，正荣地产着实领教到资本市场的血腥无情，单日蒸发百亿港元市值。

无论是被机构做空，还是美元债疑被展期的传言，房地产市场里仿佛只需一支翅膀微微颤动，都能引起一阵恐慌。
时逢融资不断收紧、遭遇美元债还债高峰年度，但凡盈利能力弱一点点，市场对房企的偿债能力怀疑便不会轻易打消。

黑色星期五
如今的房地产行业，只要那只蝴蝶扇一下翅膀，就能引起一场疾风骤雨，正荣地产已经领教到厉害。
2月11日午后，正荣地产、正荣服务股价双双下跌，最高跌幅均超80% ，当日收盘，跌幅分别为66.39%、57.70% 。同时，正荣地产发行的20正荣03债券亦跌幅超23% 。
短短几小时内，两家上市企业市值蒸发合计130亿港元（其中，正荣地产蒸发106亿港元），股债双杀惨不忍睹。上一次上市房企的惨剧，是发生在新力控股身上的“中秋劫” 。
斑马消费注意到，这一切发生，仅与一个市场传言相关。此前传言正荣地产自2019年6月发行的2亿美元债或将展期。在今年1月，公司已宣布将按照原计划于3月5日赎回该债券，但这没能平息市场的顾虑。
事后，正荣地产回应媒体关注称可能是有机构恶意做空。稍晚时公司改口， “目前了解到有投资人平仓触发股价加速下跌。 ”
股债双杀背后，大概率是公司的经营状况低迷和债务高企，使得市场信心转弱，尤其在机构众多的港股市场一时风声鹤唳。
除了上述计划赎回的2亿美元债，今年上半年，公司还将有两笔债券到期。一笔是去年4月发行的票面利率5.98%的N20220413债券，余额2.1亿美元，将在4月13日到期；另一笔是自去年7月发行的票面利率7.125%的N20220630债券，余额16亿美元，将在6月30日到期。
截至目前，公司存货债券11只，存续规模59.44亿元，其中一年内到期16.77亿元；境外公开债券市场存货15只美元债，存续规模37.03亿美元，其中22.2亿美元将在一年内到期。
针对这些债务，公司早有准备，今年1月刚获中国银行授信额度91.4亿元。截至目前，公司在金融机构已获综合授信2549亿元。公司从去年11月开始提前回购境外债券5次，并在去年12月获得一笔5.5亿港元双边贷款额度。
不过，公司债务偿还压力依然存在。据去年中报，公司一年内到期贸易应付款项及应付票据高达223.06亿元；一年内应付银行贷款及企业借款合计149.32亿元。而彼时，公司现金及现金等价物只有349.82亿元。
盈利能力疲软
和新力控股集团、福晟、蓝光发展等一大批接连暴雷的企业一样，正荣地产同样践行高杠杆的激进战略、频频利用债务融资借新还旧，维持企业规模性扩张。这让企业对外部融资形成依赖性，进一步影响到自我造血能力。
此前惠誉在一份评级报告中，直指正荣地产投资回报率较低、土地储备满足开发年限较短的客观现实。
公司最近几年毛利率逐年下行，从2018年的22.76%降至2020年的19.11% ， 2021年上半年毛利率为19.06% 。
同期，公司的营业收入在保持几年增长之后，增速逐年下行， 2018年、2019年、2020年营收分别实现264.53亿元、325.58亿元、361.26亿元，同比增速分别为32.30%、23.08%、10.96% 。
2018年至2020年，公司经营性现金流净额连续3年为负值，分别为-26.64亿元、-140.64亿元和-30.18亿元。

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