据不完全统计，从2021年1月至2021年9月，华润置地、万科、大华集团、荣安地产、浦房集团、荣盛发展、龙光控股、迪马股份、金地9家房企共发行180.63亿元住房租赁专项债券，其中万科以45.6亿元的规模位居榜首。有业内人士称，这些债券不全是为长租业务“输血”，目前允许不超过30%的募集资金用于补充流动资金，因此还有部分资金是用于偿还过往债务或是用于日常经营。
更为重要的是，就此次与万科成立新公司的安居集团来看，2018年花落深圳的全国首单公共人才租赁住房类REITs正是由安居集团作为原始权益人发起设立，申请储架发行总规模200亿元，标的资产均为深圳市住房保障部门统一配租、安居集团统一管理的人才租赁住房，覆盖深圳市数千套房源。
其官网明确表示，通过对标新加坡建屋发展局，努力将集团打造成为深圳公共住房投融资、建设筹集、运营管理和住房租赁四大平台。新加坡是亚洲第二大和最具国际性的REITs市场，其REITs市值规模方面在亚洲仅次于日本，“私募基金+REITs”的双基金模式是凯德轻资产扩张的关键，也曾被成为诸多房企学习的对象。
事实上，2018年大批房企发住房租赁专项债券遭遇“滑铁卢”，让房企发展租赁业务曾一度遇到瓶颈。只是去年7月2日，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（RE打）试点工作的通知》明确提出将保障性租赁住房纳入试点行业，从“全渠道增加保障性租赁住房用地的供给”及“给企业减负“两个方向鼓励企业参与。
房企住房租赁专项债券卷土重来，意味着长租领域再次被推上热点。此时，万科在公司成立及人事安排上下重锤，引发业内资产证券化联想。此外，在去年行业龙头普洛斯中国实现境内公募REITs上市，而万科正是普洛斯中国斯的第一大股东。
在2021年11月的万科临时股东大会上，郁亮明确表示，在房地产开发业务利润被约束的当下，万科在尝试扩展更多的赛道，万物云的分拆是第一单，其他几个业务也希望未来能够陆续上市，比如说长租公寓，这个业务迎合了今天非常大的需求，现在的发展速度也很快，再经过几年耕耘，相信也能达到上市的条件。
长租“拉力赛头部玩家率先抢位
商业的游戏规则是：只有在形成蓝海之际，才能在整场“拉力赛”之中抢占先机，而市场形成红海之时，企业只能沦为被动。
从物业市场来看，2020年或者在这之前抢先分拆上市的物业公司不仅赢得了高估值，而且在融资方面收割了绝顶的流量。碧桂园服务的市值曾一度超过碧桂园，上演了物企神奇的资本术。反观去年上市的物企很少有股价大涨的情况，且因为上市门槛筑高，或因母公司债务不少物企走上了卖身之路。
长租领域正在形成一个广阔的市场，契合民生需求，又有政策做背书，在“租售并举”的大基调下，抢占市场无疑会在赚慢钱的时代赢得主动。从规模扩张到资本扩张，当分拆物业上市的浪潮接近尾声，如何讲好新领域的资本故事也在愈演愈烈。
从2021年的集中供地中可以看出，供应租赁用地规模逐渐被扩大。北京通过集体用地建设大型租赁社区；上海供应大量纯租赁住房建设大型租赁社区；深圳通过城中村改造；杭州通过大量的配建和自持用地建设租赁住房；成都竞销售型人才公寓……
据克而瑞租售对2021年全国已推出22城涉租赁用地的跟踪统计，截止至11月30日全国22城2021年总计推出545块涉租赁用地，规划涉宅建筑面积约1096万方。另据专家称，2022年，住房租赁市场有望开启2.0发展模式。
2020年以来，蛋壳公寓等长租公寓暴雷数量多达几十家，合规化及长效机制一直是市场所需要的，而房企的积极布局也在表明“春江水暖鸭先知”。
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