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商业地产的非理性增长导致空置率上升和租金压力加大，在此背景下，商业物业的资产估值也正面临着下调的趋势。
商业地产的估值本质上反映的是对未来租金收入的预估。一般来说，如果估值增速放缓，代表公司判断未来租金收入增幅降低；如果估值下跌，则意味着公司判断未来租金可能下降，也一定程度上表明对个别商业地产项目或市场的忧虑。
面对价值难题，开源和节流固然重要，如何让在运营的项目拥有更高的估值也是商业地产管理者必须考虑的资产管理问题。
本文，飙马商业地产就来梳理一下在商业地产运营中需要重点关注的五个与资产增值相关的核心策略。
对项目进行重新定位调整
无论在什么时候，商业物业必须定位清晰才能保证项目受到市场的认可，才能保证出租率，保证租金达到甚至超越市场平均水平。
在购物中心领域，过去几年，政府推动下开发商的好大喜功、开发商对所谓模式的简单复制、奢侈品行业和高端消费的急剧下滑、消费者消费偏好和趋势的改变等因素都在冲击着商业地产行业，过去的成功不再保持，当出租率出现下滑时，真的要开始进行定位调整了。
增加餐饮、休闲娱乐等体验业态也好，还是提升儿童业态占比以拉动家庭消费也好，每一种业态大幅度的提升代表着商业地产项目的定位的改变，和消费者形象的改变，需要对项目进行重新的解读。
此外，变动更大的项目还可以：
1、重新命名。
名字作为不可或缺的品牌属性，可以赋予物业更多的特色和魅力，且使人们能够识别其市场定位。对于名字的起法，可以结合历史、用途、所处街道或地名的特殊性、知名租户品牌等，一个适当的标志性名字有时可以显著增加物业的价值。
2、更新建筑物标牌。
建筑物标识既应准确反映商业体的目的，还应该更容易被人识别。标牌尺寸不合适，或隐藏在绿化带里，或者晦涩难读、毫无吸引力，甚至有歧义易误解，都是应当避免的。
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更高效的租约管理，有钱总比没钱好
有句话说的好，有钱总比没钱好。租金低于市场水平也好过一直闲置的高空置率。
新租户入驻，即便是以较低的租金进入，也能够带来新的能量和动力建设，并进一步吸引其他租户。比如在写字楼租赁中，通常，这意味着业主以低利率、小空间赢取孵化型租户。为了实现大厦自身的分阶段改造提升价值的目标，可以考虑采用缩短租赁周期，分层出租，延长免租期等手段。这也是对现有租户的激励手段，鼓励他们招募其他租户。
定期并有选择性的针对一部分租户进行调整。租约到期后，可以选择不再与租金支付水平较低的长期租户续约，转而吸引具有一定品牌的租户、付租能力较高的租户。如果需要花费一定时间、分阶段改造来提升物业价值，在改造期间可以考虑采用缩短租赁周期、打散灵活出租等方式进行周转。
相近的租户档次有助于发挥协同效应，促进物业升值。对于一些看重协同效应的租户，可以激励现有租户介绍新租户，并予以回报，例如支付介绍费、一定时间的租金优惠等。剩下的问题就是要与租户保持良好关系，及时解决他们关注的问题，提供所需、维护价值，帮助优质租户留下。
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好上加好，就要对项目深度挖潜
增加收入最简单的方法之一就是增加租金，但加租需要谨慎进行。项目具有非常高的入住率，通常可能是个加租的信号。但如果租户是由小企业或低租金租户组成，那么提高租金怕是不明智的，这会让你的入住率在不经意间降低，继而收入减少，更难以吸引新租户。如果你的租户较为高端，且有一份等待入驻的租户名单，或者附近物业普遍租金较高，则可以考虑提高租金。重新评估租金的目标是在不流失租户、不降低吸引力的基础上收取最高额的租金。此外，投资改造了更优质的硬件设施，例如高档停车场、新的安保措施、一流的新风系统等，都可以帮助物业获得更高的租金。
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