图5：世纪星城90㎡两室户型图
为了营造外立面造型 ， 所以户型没有那么方正 ， 但南北通透的格局+明卫+丰富的餐厨空间的设置相对胜出 。 厨房面积不大 ， 但南侧墙体可以拆改 ， 可调整为开放式厨房 ， 也可以增设岛台或者吧台 ， 拓展厨房空间 。 在保留中厨空间前提下 ， 餐厅西侧部分可以作为厨房的延伸处理 ， 增加西餐吧台 ， 摆放咖啡机、酒柜、冰箱等 。 又或者餐厅西侧可以放置展示柜 ， 用来摆放球鞋、乐高或者其他收藏品 。
我们再来看一下图6的三室户型 ， 这算是舒适度很高的三居室了 。 现在市场在售新房为了控制总价 ， 一直在不断地压缩产品面积 ， 挑战客户对房间舒适性的极限 ， 因此新房市场上140㎡+的舒适性三居产品数量并不多 。
图6：世纪星城143㎡三室户型图
图6户型面宽、进深接近1:1 ， 南向三面宽 ， 产品力正常 ， 但是也存在一些可以调改的点 。
首先 ， 入户大门直接对主卧的门可能从风水上来讲并不太好 。 有的说法是对主人家健康不利 ， 有的说法是会引起家庭争吵等 。 可以在入户处适当增加屏风 ， 同时主卧的门做隐形门处理 。
其次 ， 厨房面积比较小 ， 同时外侧墙体不能拆改 。 可以将厨房功能区外延至餐厅北侧 ， 增加西餐吧位置 。
另外 ， 像这种面积比较舒适的三居室基本是全家共同居住 ， 只有1个卫生间也是不太方便 。 可以把主卧改成一个主卧套 ， 在主卧的储藏间里改造出步入式衣帽间+小面积卫生间 ， 更好满足主人的需求 。
图7：世纪星城二期长城国际外观
世纪星城的一期、三期都是比较正常的住宅产品 ， 二期虽然也是70年住宅产权 ， 但是规划有点类似公寓 ， 以小户型开间为主 。 二期长城国际的特点是总价低 ， 首付压力小 。
二期整体人口密度较大 ， 户数接近2000户 。 社区梯户比是2梯12户 ， 每层住户较多 ， 朝向不太友好 。 一居室总价180~250万 ， 如果购买的话 ， 尽量选择中高楼层+采光面大+通透性好的房源 。
【通州|北京通州区买房攻略|通州最成熟板块：通州老城区板块（下篇）】图8户型算是在售房源中比较优秀的户型了 。 这个53㎡的一室户型虽然面积比较小 ， 但是整体功能空间划分比较合理 。 东侧采光面大 ， 卧室、客厅都可以享受到阳光 。 东西通透 ， 厨房可以和客厅形成对流 。 只是厨房这边开窗大概率会正对连廊 ， 比较影响私密性和安全性 。
图8：世纪星城53㎡一室户型图
02K2海棠湾：成交均价最高、套总价最高的品质社区
K2海棠湾2021年二手房成交均价5.2万元/㎡ ， 处于平稳状态 。 目前周边交通相对便捷 ， 有快速公交直达国贸 ， 但轨道交通出行并不方便 ， 八通线、七号线在项目南北两侧步行至少1km以上 ， 因此社区出行多依赖自驾交通 。 购物主要依赖梨园商圈的贵友商厦、物美等 ， 但出行仍有一段距离 。
图9：K2海棠湾区位分布情况
虽然海棠湾社区在出行方面存在一定劣势 ， 但是在社区品质方面还是保持领先地位的 ， 这也是这个项目最大的价值点 。 项目是石榴集团在通州区开发的首个住宅项目 ， 当时是作为区域标杆打造的 。 建筑外墙全部采用石材 ， 人车分流设计 。 社区内部配置景观湖、喷泉 ， 四重园林设计 ， 品质方面可以排在通州老城区板块前几位 。
图10：K2海棠湾社区标志
图11：K2海棠湾景观湖
海棠湾社区主要包括一期、二期、三期 ， 每期之间是互相连通的 ， 共享社区绿化 。 社区总户数接近2400户 ， 容积率2.9 ， 居住密度高 。 新房主销期基本在2009~2012年 ， 期间成交价格从1.2万元/㎡上涨至2.5万元/㎡ 。 一期最早交房时间是在2012年 ， 楼龄也有10年的时间了 ， 但是因为社区由绿城物业管理 ， 所以社区整体品质保持地较好 。 社区户型较全 ， 涵盖44㎡一居开间到300㎡的跃层 ， 产品力较为一般 。 90㎡以下户型占比接近70% ， 小户型占主导地位 。
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