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作者：Kevin Sloan
下面我们将进入通州老城区板块内二手房项目简评 。 如果想了解通州老城区板块发展背景、在售新房项目的读者 ， 可以先阅读之前的文章 。
本文紧接上文 ， 力求客观 ， 请放心阅读 。
四、通州老城区板块二手房典型项目简评
我们先来看一组数据和图表 ， 直观感受一下2021年通州老城区板块热销二手房项目成交和分布情况 。
表1：2021年通州老城区板块二手房项目成交金额前五位
图1：2021年通州老城区板块二手房项目分布情况
小结：
从房龄上看 ， 大致在2005~2011年；
从成交总价上看 ， 400万左右居多；
从成交均价上看 ， 4~4.5万元/㎡占比大；
从套均面积上看 ， 以90㎡以下刚需产品为主 。
接下来将挑选出兼具总价优势、户型舒适性、以及社区环境中等偏上的两个典型项目世纪星城、K2海棠湾进行重点分析 。
01世纪星城：套均成交面积最小、套总价相对较低
世纪星城项目2021年二手房成交均价在4.3万元/㎡左右 ， 成交均价较2020年无明显变化 。 社区北侧临近铁路 ， 南侧临近广渠快速路 ， 两侧临街位置噪声较大 。
社区对外交通相对便捷 ， 距离广渠快速路非常近 。 自驾、乘坐快速公交到国贸30分钟 ， 开车至北京市政府17分钟 ， 如果乘坐轨道八通线可能需要步行1公里左右 。 社区距离物美、李老新村商业中心也不远 ， 能够满足日常生活 。 只是由于社区人口较多 ， 停车可能会有些麻烦 。 社区内部配置绿地、居民休闲场所等 ， 可以满足居民的日常休闲需求 。
图2：世纪星城社区区位情况
图3：世纪星城社区外观
社区居住人口较多 ， 包含一期（2008年交房）、三期（2010年交房）和二期（长城国际2010年交房） ， 全部住户数量超过6000户 。 一期、三期以89~144㎡两居、三居为主 ， 二期长城国际小区以48~65㎡开间户型为主 。 项目新房热销年份在2009年 ， 当时项目成交均价不足1万元/㎡ 。
图4：世纪星城社区绿化
一期三期是正常的住宅产品 ， 因为建设时间较早 ， 在售房源居室数量较少 ， 功能性较弱 。 目前在售的两居室通常是90~105㎡ ， 三居室在140㎡以上 ， 总价门槛较高 。 虽然过去了这么多年 ， 但是项目的产品力还是经得住时间检验的 。
我们可以观察一下图5的两室户型 。
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