几大因素综合影响下 ， 结果天津本科上线率相当高 。 据天津市教育局公开数据显示 ， 2021年天津本科上线率高达72.91% ， 甚至超过了以往被称作“最好高考”的城市北京（71.0%） 。
这就导致很多家庭选择落户天津 ， 都是采用虚挂的方式 ， 实际上为的是让孩子上学 。
增加落户人口容易 ， 增加常住人口难 ， 不能带来科创力量 ， 不能带来产业发展 ， 户籍人口增长再多都是虚的 ， 所以每一次天津放宽落户都非常谨慎 。
02
而高考红利 ， 也为天津楼市带来了一个大问题：
楼市极端分化
即使在传统市6区中 ， 教育强区和平区 ， 好一点的学区房可以卖到10万元/㎡以上 ， 河东、河北没有好学校支撑的房子 也能卖到2万元/㎡以下 ， 更别提市郊了 ， 1万元/㎡左右的房子一抓一大把 。
当然造成这种局面的原因 ， 也不能全部归咎于高考红利 ， 地理因素也占了很大一部分 。
天津是大平原城市 ， 地势以平原和洼地为主 ， 平原面积占比93% ， 横向对比北京 ， 平原面积占比也仅有38% 。 大量适合建房盖楼的土地 ， 让天津的土地出让量长期处在第一第二梯队 。
而超大的平原 ， 也让天津楼市长期以来无序蔓延 ， 犹如煎饼上撒芝麻 ， 哪都有 ， 却哪儿也不挨哪儿 ， 形成了无数个独立发展的点状版块 。
这些土地用来建产业 ， 可以创造GDP；用来建房子 ， 就是天量库存 。
据贝壳房产数据显示 ， 2021年全年 ， 天津市二手房成交量为13.5万套 ， 创下近10年新高 。 但挂牌量增长得更快 ， 仅贝壳后台房源已经达到19.8万套 ， 这还是大批下架部分房源后的数据 。
板块多 ， 库存高 ， 非主城板块之间可替代性强 ， 导致开发商内卷严重 ， 二手房主更是神仙打架 ， 一言不合就降价促销 。
在天津 ， 没有硬实力的二手房 ， 成交非常困难 ， 如果没有看清天津楼市格局很容易高位站岗 。
那么布局天津 ， 我们又该如何选择呢？
03
首先我们要认清一点 ， 天津楼市是一个教育导向的楼市 。
投资价值主要取决于片区教育资源的情况 ， 因此布局天津首选历史悠久 ， 教育基础更好的市内六区 。
(1月天津市房价地图 图片来源：房天下）
其中最好的是手握和平实验小学、和平中心小学、天津市第一中学、耀华中学、汇文中学等优质中、小学的和平区 。
教育资源好 ， 且和平新房项目不受需三年户籍的入学、转学新政影响 ， 房子保值肯定是没啥问题 ， 用来抵御通胀小幅度升值 ， 也没问题 。
其次是南开、河西、河东、河北和虹桥 ， 其中河西片区在位置上更贴近和平区 ， 价值也相对更高一些 。
最后是近几年一些比较热点的片区 。
海教园火起来的主要原因也是学籍优势 ， 当前海教园的高中转学政策参照津南区执行 ， 2022级具有海教园户籍在外省市普通高中就读学生可转入津南区普通高中 。
海教园交易资源比较平均 ， 要买的话尽量买距离地铁近的房子 。 当前学好、又有地铁加持的海和院 ， 二手房成交价为2.05万元/㎡ ， 如果新房单价比这个贵 ， 需要谨慎 。
空港板块 ， 最大的问题是距离市区远且无轨道交通 ， 只能在产业基础上自建循环体系 ， 相当于一座独立的小城市 ， 比较适合小众自住 。
在地铁通车之前不建议投资 ， 容易高位站岗 。
水西板块 ， 有水有自然资源 ， 很多人觉得这是天津的富人区 ， 但实际上不是有水就稀缺 ， 市区建成区的水、公园才有价值 。
如果把宣传口径的水分榨干 ， 回到房子本身 ， 水西周边5公里内 ， 环外小高1.7万元/㎡、现有二手房均价2.2万/㎡、南开天保上城观景 3.9万/㎡ ， 价格浮动非常大 ， 也容易出现溢价 。
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