|动真格：央行出手，房企资金池解冻，3个消息下，房产走势已明朗( 二 )

1月楼市迎来关键转折，这一次要动真格了。
一，房市金融开始“送水上门”降息落地后，房贷对应的5年期LPR20个月来首次下降，对于无房，以及准备买房家庭来说，无疑是买房成本降低的最好体现，毕竟过去一年房贷太严了，严到很多人都搁置了买房计划。市场重拾信心的同时，多地银行也纷纷降低房贷利率，比如苏州最低利率4.9% ，深圳首二套也降到5%上下的水平。
之所以有这样的改变，跟眼下的大环境不无关系，外忧内压，很多人不敢消费了。对房地产来说，土地和房企的问题，已经引发了企业裁员、债务暴雷、地方收入下降等问题，人们不敢消费，不仅体现在消费增速，还体现在GDP增速上。所以在近期的新闻发布会上，专家刘国强说的，不利于‘稳’的政策不出台，有利于‘稳’的政策多出台，做到以‘进’促‘稳’ 。

当然了，房市金融“送水上门” ，难不免让人怀疑热钱又会借道炒热楼市，但需要注意的是，房住不炒没有放松，一旦有冒头迹象，仍然会毫不犹豫地阻止，但问题是，其防范的是炒房，而不是连自住需求也一同堵住。
二，房企资金池开始解除冷冻澎湃1月19日报道，山东烟台住建局发布通知，主要针对房企预售资金监管：对信用等级为AAA级开发企业，商品房预售监管资金留存比例降低5个百分点（工程单体施工结束的不予减免）；对信用等级为AA级开发企业，商品房预售监管资金留存比例降低3个百分点（工程单体施工结束的不予减免）。上述3%-5%等预售资金监管解除后，须优先用于农民工工资支付。
一直以来，预售资金都被视为房企手中，没有利息且大批量的周转资金池，以前监管不严，常常被挪用至企业扩张势力上，以此助推了开发商高杠杆、高周转模式。直至近两年，当一些房企爆出资金压力时，人们才发现过往交给开发商的首付、房款，几乎都被掏空了，买的房子什么拿到手也是未知数。这也是去年下半年至今，多城加强预售资金的取出门槛的背景，把钱存进监管账户，既保证了农民工工资，也让购房者的房子不会迟迟收不到。

山东首先解冻房企资金池，释放什么信号？这同样是大环境所致，以某大房企为例，涉及234个城市，包含798个项目，如此巨大的规模，一旦出现大面积的停工、延迟交房等，不仅仅是影响购房者和农民工了，还会涉及银行、地方，还有上下游几十个行业的生存。而且在专家看来，这样的尺度对房企的确有甘霖效果。据每日经济新闻1月21日报道，亿翰智库总监于小雨认为，此次烟台颁布相应措施和城市本身有关，仅调整几个百分点对企业本身的帮助并不大，更谈不上缓解资金压力。
三， 5天内，楼市连续被“点名” ， 24年来首次1月16日，发布的一则促进消费工作的通知中，其中第8点要求，促进住房消费健康发展。支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。 1月18日，新闻发布会上，专家刘国强指出“把货币政策工具箱开得再大一些，保持总量稳定，避免信贷塌方” 。
1月20日，工作会议上，充分释放居民住房需求、新型城市基础设施建设投资需求潜力，同步推动扩内需、转方式、调结构，促进经济实现质的稳步提升和量的合理增长。

5天时间高层连续点名楼市，可以说房产走势基本明朗了。这是98年房改以来， 24年第一次官方喊话买房，着实罕见，又是促进健康消费，又是开大货币工具箱，又是充分释放住房需求。房说君认为，这一套组合拳下来，说明高层将从金融到交易上充分给予买房人空间，对楼市来说可谓久旱逢甘霖。

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