新区的炒房者都成了接盘侠 ， 至今没有解套 。3、房市刚需说了算大连房价低迷的第三个因素是主要刚需群体类型化 。大连是一个环海多山的城市 ， 从十九世纪末开始发展 ， 经过日俄两国多年经营发展 ， 中山、西岗、沙河口可用区域已经不多 。现在核心城区可利用面积小 ， 被山分割成一块块狭小的区域 。上世纪九十年代之后 ， 大连经济突飞猛进 ， 城市的产业发展需要向外扩张 。
产业的建设过程中 ， 大连形成了两个区域 ， 一个以软件为主的高新区软件园 。一个是以制造业为依托的华南区域 。大连的软件行业是整个东北的制高点 ， 而高新区就是大连软件行业的大本营 ， 主要的日韩东北IT行业都在大连设有分支机构和研发中心 ， 并且大连软件行业拥有大连理工、大连海事等高等教育资源支持 。现高新区软件园拥有超过20万的软件行业从业人员 ， 并且现该行业每年有1~2万的人才流入 。
受地理的影响 ， 高新区还是离市中心较远 。而距离较近的主城区却是大连房价最高的星海版块 ， 因此该部分刚需大部分选择就近定居 ， 很难给市中心房价提供强有力支持 。另一个大量的群体来自制造业 ， 他们的区域中心就是华南版块 。此区域地理开阔 ， 大量新盘在此开发 。开通地铁地铁后 ， 已经成为大连主城和金州区的重要过度中转站 。那些在开发区、大连自贸区上班的刚需们也更愿意选择在交通便利又价格适中的华南定居而不是遥远又昂贵的市内 。
大连市是东北人的大连 ， 但是当整个东北都缺乏创新 ， 经济放缓时 ， 作为龙头的大连 ， 自然受到拖累和牵连 ， 贸易和金融发展较差 ， 甚至出现倒退 。城市人口增长缓慢 ， 收入也增长缓慢 。刚需多少决定了市场的繁荣程度 ， 刚需的收入决定了房价的增长快慢 ， 城市经济的繁荣程度决定了房市走向 ， 比如拥有绝佳环境的东港版块 ， 虽然坐落在高端商务区 ， 没有改善捧场 ， 房价只好平民化 ， 品质只能刚需化 。
4、近期的大连房事在全国掀起限购狂潮的时候 ， 大连却在默默的开展去库存工作 。放开了二套房的首付额度；年轻人购房给予补贴；2年交易免税；贷款还完算首套；公积金不看商贷；商贷不看公积金等一系列促销政策 。过去的三个月 ， 以高新区为代表的房价迅速起飞 。甚至有的楼盘在一个月的时间完成了1.25万/平—1.6万/平的跳跃 。
华南区域、东港区域也出现了2千左右的涨幅 。曾经长期的一手房二手房价格倒挂现象要结束了 。因为市内很难找到合适的新盘 。从交易情况也可以看出 ， 从2017年1月开始 ， 商品房销量开始大幅度低于二手房销量 。合适的、能看的上眼的房子没有多少库存了 。剩余大量库存位于偏远的郊区 ， 特别是金州和旅顺区域 。目前大连的房事 ， 笔者认为泡沫仍然很小 。
涨价的区域现在突出于高新区、华南、东港 。这些很多都是地铁通车带来的红利 ， 也是典型的刚性需求者 ， 炒房者还没大量出现 ， 外地炒房客还没有蜂拥而至 。因为那些一线的成熟位置和海景豪宅们价格仍然在2万出头没什么变化 。今后大连会怎样？1）、大连房价会是一个慢牛行情 ， 不要希望出现跳涨 ， 东北经济没有根本性扭转 ， 跳涨的基础就不存在 。
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