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烂尾楼|物业公司的抄底机会，越来越近( 二 )

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总体来看 ， 物业公司拥有较好的商业模式 ， 有稳定的现金流和很强的抗周期能力 ， 是许多房企的优质资产 。
02万亿级市场目前 ， 我国物业行业已经形成了万亿级市场 ， 但行业集中度偏低 ， 存量市场高度分散 。 近几年 ， 许多品牌房企掀起了物业板块拆分上市潮 ， 比如碧桂园的碧桂园服务、恒大的恒大物业、融创的融创服务等 。
随着房企销售量的下滑 ， 物管行业的整体增量蛋糕呈缩小趋势 ， 但一些头部物业公司通过关联房企销售项目的交付、市场拓展、收并购其他物业公司等方式 ， 仍然实现了高增长 。 未来 ， 在行业集中度提升的过程中 ， 头部物业公司还能持续吃到增量蛋糕 ， 发展空间很大 。
目前中国城镇存量房超过3亿套 ， 物业行业已经达到万亿规模 ， 是个庞大的市场 。 据统计 ， 2020年 ， 我国物业行业规模高达11800亿元 ， 在2016-2020年期间 ， 复合年均增长率超过12% 。
有钱赚的地方自然能吸引资金流入 ， 近年来 ， 我国新注册的物业管理公司越来越多 ， 仅在去年上半年注册的就高达53.5万家 。 截止去年7月底 ， 我国物业管理相关公司超过300万家 ， 处于存续、在业状态的有270万家左右 。
除了注册的公司多 ， 新上市的公司也很多 。 近三年来 ， 累计40多家物业公司完成了上市融资 ， 仅2021年就新增了14家上市物业公司 ， 物业管理赛道越来越热闹了 。
当前我国物业行业集中度低 ， 市场比较分散 ， 尚未出现具有碾压性优势龙头公司 。 目前A股上市物管公司中 ， 市值较大的招商积余也只有177亿元左右 ， 新大正、特发服务、南都物业的市值都不足亿 。 港股物业公司中 ， 市值最高的是碧桂园服务 ， 也是唯一市值上千亿港元的公司 ， 华润万象生活以880亿港元市值排在第二 ， 其他公司市值都比较小 。
从营收规模来看 ， 年营收超过百亿的公司都不多 。 2021年 ， 碧桂园服务以288.43亿元营收位居行业前列 ， 招商积余、保利物业、绿城物业、雅生活服务等营收也在百亿以上 ， 其他大多数物业公司营收规模都仅有几十亿 。

物业公司在管面积也比较分散 ， 目前在管面积上亿平方米的公司仅有恒大物业、碧桂园服务、保利物业、雅生活服务等少数物业公司 。 据中指院 ， 2020年行业前10强企业在管面积市场份额仅为10.2% ， 百强企业在管面积市场份额也不足50% ， 未来提升空间巨大 。
物管公司的增量来自于几个方面 ， 一个是关联房企销售项目的交付 ， 另一个是市场外拓和收并购等方式获得新的接管项目 。 由于存量市场续约率很高 ， 头部物业公司想要在高度分散的市场中抢夺增量 ， 除了外拓市场之外 ， 就是收购兼并其他物业公司 ， 这也是近几年物业行业收购兼并频发的重要原因 。
在资本的加持下 ， 头部物业公司已经在通过收并购的方式提升在管规模 。 比如在2021年 ， 碧桂园服务收购蓝光嘉宝服务、富力物业、彩生活邻里乐等物业公司 ， 获得了2.78亿平方米的新增管理面积；旭辉永升服务收购湖南美中环境和上海美凯龙物业等公司；近期又传出金科服务拟收购佳源服务73.56%股权的消息 。

随着房企销售面积的下滑 ， 总体上来看 ， 关联房企交付的新项目可能下滑 。 但在房地行业加速出清背景下 ， 行业集中度将进一步提升 ， 拥有资金优势的龙头房企通过收并购的方式能获得其他房企的项目 ， 因而龙头房企关联物业公司的新增物管面积也能得到保障 。 再加上头部物业公司对其他物业同行的收并购行动 ， 未来要保持一定的增速并不难实现 。

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