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在楼市高歌猛进的那些年 ， 很多房产专家和学者都在为房地产“呐喊” ， 他们用各种观点来佐证“老百姓都在受益于高房价 ， 买房应该趁早” 。 房价应该降下来吗？经济学家张五常指出 ， 在不考虑分配均衡性的情况下 ， 房价越高越好 ， 表明百姓的财富越多 。 无独有偶 ， 原国家房改课题组组长孟晓苏 ， 在接受采访时也表示 ， 目前我国已经基本实现居者有其屋的目标 ， 房价上涨能带给绝大多数人财富的尊严 。
伴随着这样的言论基础 ， 全国房价持续推高 ， 大批大批的买房人涌进楼市 ， 房产售价也从两千元上升到每平米9325元 ， 也就是说 ， 20年时间全国平均房价上涨了大约4.5倍 。 其中部分城市涨幅要明显高于绝大多数城市 ， 比如 ， 上海2000年平均房价为每平米3327元 ， 如今已经达到62000元 ， 上涨了18倍 。 人们都是“追涨”心态 ， 对楼市的未来抱有充足的信心 ， 以至于市场上出现不看好房地产前景的声音时 ， 会遭到很多人的抵制 。
对于这样的趋势 ， 曹德旺其实早有劝告企业家曹德旺对“高高在上”的中国楼市作出预言 ， 他声称在未来 ， 房子就是钢铁水泥根本一文不值 ， 甚至不应该将房子高高捧起 ， 如果继续按照这样的步骤发展楼市 ， 最终市场必然会迎来下滑 ， 只有实体经济的强大才是核心竞争力 。 值得一提的是 ， 当时曹德旺说出这样的观点时 ， 还遭到了经济专家马光远的指责 ， 但如今回过头来 ， 当下的楼市现状 ， 正在逐步应验曹德旺的预言 。
第一 ， 市场景气度下滑去年下半年开始 ， 房地产一改过去的上涨态势 ， 国内平均房价从最高时的1.1万元/平米下跌至今年4月的9325元/平米 ， 跌幅超过了10%；诸葛找房监测重点40城成交数据 ， 4月销售面积为1122.35万平方米 ， 环比下跌26.95% ， 同比下跌59.61% ， 其中上海跌幅92.7% ， 苏州跌幅50.5% 。
第二 ， 除了新房之外 ， 二手房市场也不容乐观今年以来 ， 炒房客抛房现象逐步白热化 ， 当前已经有11个中心城市的挂牌二手房超过10万套 ， 比如杭州挂牌超过17万套 ， 天津15.2万套 ， 成都14.8万套 ， 沈阳13.5万套 ， 南京、苏州超过11万套 ， 西安、广州、哈尔滨超过10万套 。
房说君认为 ， 作为楼市景气度最为关键的数据 ， 无论房价、成交量 ， 还是二手房市 ， 都与过去行情有很大的转变 ， 过去买房根本没给购房者挑选和考虑的时间 ， 基本上开盘就卖光 ， 而现在开盘一年还没卖完房子的都属于正常现象 。 这一点很多人归结于是冠毒的影响 ， 等到风波过去楼市还会继续火热起来 。
实际上这个想法是错误的 ， 主要原因在于我国的房产需求基本趋于饱和 。 比起房产贬值 ， 更明显信号出现 ， 这一点我们可以追溯到1998年房改时 ， 当时房市才刚刚发展起来 ， 住房供应还比较少 ， 人口大量涌进城市 ， 给市场发展带来很大的空间 ， 一方面 ， 房价的发展带动了人们的投资预期 ， 人们购房大多把投资摆在第一位 ， 通过“低买高卖”的手法购入了多套房产 ， 央行报告说 ， 城市家庭自有住房超过90% ， 有一套房的家庭占比58.4% ， 有两套以上房的家庭占比41.6% ， 户均有房1.5套 。
另一方面 ， 持续不断盖房的大背景下 ， 房产数量已经超过了需求 ， 目前楼市年销售体量已经达到18万亿 ， 按1.5套人均住房的比例算 ， 很多拥有多套房的人根本住不完 。 也就造成了闲置现象 ， 公开数据显示 ， 城镇住房空置率为21.4% 。 按国际惯例 ， 一般商品房空置率在5%到10%合理区间 ， 而我国已经远远超出正常水平 。 此外 ， 4月待售库存面积达到5.57亿 ， 在房价高位不变 ， 收入持衡甚至降低的情况下 ， 未来房子卖给谁？
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