三 刺激政策收效甚微，地产前端数据继续疲软
从此轮地产下行周期的特征可以看到，此轮地产下行更多反映了后疫情阶段居民在高负债、收入下滑背景下对房地产市场信心的弱化和支付能力的不足，很难通过直接的政策刺激有效带动需求，或者政策刺激的效果衰减明显。
2022年以来，各地陆续出台政策刺激城镇居民购房需求，但从政策力度看，主要集中在放宽二孩（及以上）家庭、父母（或子女）迁往子女（或父母）居住地的购房指标，以及放宽首付比例等方面，概括为刺激改善性住房需求。这部分购房需求相较疫情前有明显缩减。因此五月地产前端数据增速虽然大概率出现拐点，但商品房销售和土地购置增速年中大概率还将维持负增长。
四
新开工大幅下滑叠加施工周期拉长，地产存量需求还将继续缩减
2022年2-4月房屋新开工面积增速由-12％跌至-26％，这是自2021年新开工增速见顶之后连续14月的下滑。考虑地产前端施工阶段螺纹用量较大，以开工到房屋封顶的平均周期1.5年估算，粗略估计地基阶段施工面积增速下滑超过30％，而即使年中开始房企回款开始改善，也将重点用于在建项目的周转，新开工增速仍在-10％以下，地产端需求萎缩40％（正负零以上施工阶段用钢减量叠加施工面积减量），同时施工面积增速也将回落至0以下。
根据对地产下行周期的全方位分析，我们认为今年地产端的螺纹需求下滑空间较大，且短期内存量施工面积，特别是前端施工面积还将进一步下滑，叠加在建项目赶工进度不足，地产行业的螺纹需求还将继续走弱，年中需求转旺难度较大。
本文源自美尔雅期货研究院
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