过去10年我国很多地方房价涨速都非常快 ， 小地方在大地方的带动之下 ， 房价上涨也比较明显 ， 比如10年前很多地方房价只有一两千 ， 而现在很多县城的房价都达到五六千以上 ， 个别地方甚至达到上万块钱 。
在房价不断上涨的背景之下 ， 小地方对开发商的吸引力也不断增强 ， 很多开发商都纷纷到小地方拿地开发楼盘 。
经过多年的发展之后 ， 目前很多小地方的楼市存量已经比较多 ， 甚至个别地方出现了明显的空置率 ， 有一些四、五线城市空置率甚至达到25%以上 ， 这些存量需要很长的时间才能消化掉 。
而且现在各地方还源源不断地在建各种新楼盘 ， 随着房源越来越多 ， 楼市总体供需平衡 ， 甚至供过于求将是一个不可避免的趋势 ， 就算城镇人口增多了 ， 也不会导致房价出现太大幅度的上涨 。
第三、棚改货币化逐渐弱化 。
在谈论房价的时候 ， 很多人都可能忽略一个重要的因素 ， 那就是棚改货币化 。
过去十几年很多地方房价快速上涨不仅跟城镇化的快速发展有关 ， 更关键的是在城镇化发展过程当中 ， 很多地方都出现大拆大建的情况 。
而在大拆大建的过程当中 ， 那些拆迁户都获得了现金补偿 ， 另外还有房子补偿 ， 在口袋的钱增多之后 ， 这些人就开始大量买房 ， 这也是推动房价上涨的动力之一 。
但是从最近几年各地的实际情况来看 ， 棚改货币化已经开始慢慢弱化 ， 现在有很多地方在拆迁的过程当中已经不再给现金补偿 ， 而是采用以房换房的方式 。
采用这种方式拆迁之后 ， 拆迁户手头的钱没有了 ， 他们的购买力就下降了 ， 所以在棚改货币化弱化的背景下 ， 大家对楼市的需求不可能像以前那么旺盛 。
第四、随着乡村振兴的推出 ， 城镇对农村人口的吸引力会下降 。
经过多年的努力之后 ， 目前我国基本上已经实现全国范围内的脱贫 ， 下一步要做的工作就是乡村振兴 。
在乡村振兴的背景下 ， 国家对农村的投资力度肯定会大大增加 ， 农村的居住环境 ， 交通环境 ， 生产环境 ， 生态环境等各方面都会有大幅度的改善 。
随着农村各方面环境不断改善 ， 我相信有很多农村人都更倾向于留在农村 ， 而不是到城里面去 。
相反 ， 有些上了年纪的人 ， 反而有一种返璞归真的需求 ， 特别是对那些退休老人来说 ， 他们有可能把城里面的房子卖掉或者租出去 ， 然后到农村里面去养老 。
所以我觉得在乡村振兴的背景之下 ， 大家对农村房子的需求反而有可能增加 ， 对城镇房子的需求反而会下降 ， 这一增一降将会进一步抵消大家对商品房的需求量 ， 增加商品房的供应量 。
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第五、人口出生率下降 ， 导致房价缺乏长期上涨的动力 。
在楼市有一个定律 ， 那就是短期看金融、中期看土地、长期看人口 ， 人口才是决定房价走势的根本原因 。
就像过去十几年一样 ， 我国房价之所以快速上涨 ， 是因为我国有大量的人口基数 ， 这些人在收入增加的背景下对商品房的需求不断增加 ， 所以才导致房价不断上涨 。
但是现在我们不得不面临一个事实 ， 我国人口出生率正在不断下降 ， 甚至未来几年有可能出现人口负增长 。
比如根据国家统计局统计的数据显示 ， 2021年全国新出生人口1062万人 ， 出生率为7.52‰ 。
同一年全国死亡人口为1014万人 ， 死亡率为7.18‰ 。
相当于2021年我国人口自然增长率只有0.34‰ ， 新增人口只有48万 。
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