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成都|大杀器降临！北京老破小，迎来致命一击( 二 )

成都流拍天府新区国企


贷款按揭会涉及到能贷多久的问题 ， 这跟按揭人的资质有关系 ， 也跟房屋情况有关系 。
新房不受影响 ， 但老房子因为建成时间长 ， 存在价值折旧 ， 因此往往贷不了那么久 。
老破小是个特例 ， 它是又老又贵 。
但很多买老破小的买家 ， 是为了孩子上学不得不买 ， 因此贷款是很常见的 。
之前 ， 主流银行给老破小放按揭贷款 ， 贷款年限为“69-房龄” ， 且最高25年 。

如果一套建于1970年的房子 ， 房龄已经52年 ， 69-52=17 ， 那就意味着如果买家现在买下这套房子 ， 只能贷17年 。
比起贷满25年 ， 贷17年意味着买家每个月需要付的月供要贵很多 ， 很多客户就会因此买不起这套房了 。
但在之前 ， 老破小这种贷款年限短的缺陷是可以避免的 。
比如有一套北京德胜片区的房子 ， 同样是1970年建成的房子进行挂牌交易 ， 买家在进行贷款的时候 ， 评估公司往往会“美化”房子的建成年代 ， 在评估报告里把房龄写的小一些 。
比如评估成1985年的 ， 有时候甚至直接用房本里的测绘页年代代替实际建成年代 ， 因为测绘年代肯定比实际建成年代要新 。
这样操作下来 ， 买家就可以顺利贷满25年 。
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但随着新政调整了房产证 ， 需要标注房屋的建造时间之后 ， 这种“美化” ， 就将不再奏效 。
一段时间前 ， 北京建委组织了一场声势浩大的摸排行动 ， 从核心区东西城作为试点 ， 基本上将各老破小、央产房和公产房的实际建成时间 ， 都摸排清楚了 ， 这意味着再有老破小交易 ， 这些房子新的房本将会体现建成年代 。
如果你在2022年买一套1970年建成的房子 ， 最多只能贷17年 ， 当你持有10年后 ， 2032年想把这套房子卖掉 ， 解盘的买家 ， 只能贷款7年 。
如果你买的是一套五十年代建成的房子 ， 那几乎只有全款一种选择 。
相当于老破小将失去了“上杠杆”能力 。

过去30年中国房地产的蓬勃发展 ， 很多房东和炒房客赚的盆满钵满 ， 这一切都借助了一件事：
“杠杆的力量” 。
地产界存在一个说法：房贷是普通人能接触到的年限最长、利率最低的一个杠杆 。
但从现在开始 ， 这种杠杆不再适用于老破小 。流动性 ， 是房产这种标的物被投资者青睐的原因 ， 但一旦失去杠杆 ， 意味着一套房子的流动性 ， 也会受到巨大的威胁 。
这时候 ， 还会有人愿意花30万/平 ， 掏全款买一套杂物间么？
答案是存疑的 。
北京是拥有最多存量二手房老破小的城市 ， 而上海郑州武汉重庆杭州等城市 ， 老破小也在面临相同情况 ， 而这次关于房本上显示房龄的小改革 ， 率先从北京开始 。
北京是中国楼市的风向标 ， 是逐一跟进还是全部一起跟进 ， 只是时间问题 。
【成都|大杀器降临！北京老破小，迎来致命一击】对于老破小还有幻想的炒房客 ， 此刻应该清醒了 。

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