北京市|逾期1763天交房，违约金才4320元？男子起诉了开发商，结果如何？( 三 ) 二手房|购房置业|交易

《民法典》第四百九十六条规定：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。

【北京市|逾期1763天交房，违约金才4320元？男子起诉了开发商，结果如何？】
《民法典》第四百九十七条规定：有下列情形之一的，该格式条款无效：提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；提供格式条款一方排除对方的主要权利。

对高先生的上诉理由，开发商提出，因为经营陷入困难，所以违约金写了万分之0.1 ，希望二审法院能维持原判。
二审法院审理认为，本案的焦点为：涉案商品房买卖合同约定的逾期交房违约金条款即“出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金”是否适当。

法院认为，该商品房买卖合同系制式合同，显然系开发商为了重复使用而预先拟定的，并在订立合同时未与对方进行协商。
按照《民法典》第496条相关规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，并按照对方的要求，对该条款予以说明。
本案中，合同中约定“出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金” ，明显减轻了被开发商的违约责任，但开发商未能证明其向高先生履行提示或者说明义务，致使高先生没有注意与其有重大利害关系的该条款，所以高先生可以主张该条款不成为合同的内容。
本案中，开发商逾期交房，依法应承担相应的违约责任，高先生请求按已付房价款每日万分之1计算违约金，该违约金的计算标准不高于给高先生造成的损失，且开发商售楼人员确实承诺过，公平合理，应予支持。

2022年3月24日，陕西省咸阳市中级人民法院终审宣判：一审判决有误，予以撤销；判决开发商支付高先生违约金43206.8元。

本案终审判决书
其他情况类似纠纷比较常见，而开发商作为强势的一方，无论是在收楼环节还是延期交楼的赔偿环节，购房者都处于弱势地位，面对开发商的强大律师团，购房者往往无力和其博弈。即便鼓足勇气和开发商打官司，就算法院支持购房者按合同约定索要逾期交房违约金，但是在违约金额的确定上往往苦于“合同约定” ，甚至出现过万分之0.01这样的购房合同，以本案为例，如果是万分之0.01 ，延期5年也只需要400多块钱的违约金。
这种情况下，开发商收了购房款后，对于延期交房没有任何压力。
不过，情况已经逐步好转， 2020年6月份，江西省高院在全国首个出台了《开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》，指引中明确：开发商逾期交房、逾期办证违约金约定低于日0.5?（年1.8%），视为无效格式条款，按银行逾期贷款利息标准计算。
根据该指引，合同约定违约金低于万分之0.5或高于万分之1.5的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之0.5至万分之1.5的范围内。