在电话会议上 ， 正荣地产高管表示 ， 虽然公司采取了各种措施减少开支 ， 推进资产处置 ， 然而未能止住经营现金流大幅衰减的趋势 。 正荣地产要化解债务危机 ， 就需要卖卖卖！因为如果不能解决问题 ， 优质抵押物没了 ， 银行必然要求企业补充新的抵押物 ， 或者借新续旧时借贷成数还得下降 ， 到头来 ， 企业的风险敞口只能增大 。
千亿之变的“惑”
2017年到2018年 ， 可谓是中国楼市最后一波加杠杆的年代 。 今日暴雷的正荣 ， 在那两年进行了疯狂的扩张 。 根据公开数据显示：2016年 ， 正荣将总部搬至上海 。 此后 ， 2018年 ， 正荣地产拥有145个项目 ， 比2017年增加了50多个 ， 年增速超过50% 。 这一波 ， 加杠杆 ， 让正荣地产享受到了“扩张的红利” 。
到了2019年 ， 正荣地产实现合约销售1307.1亿元 ， 实现营收325.58亿元 ， 同比上升23.02%；归属母公司核心利润为23.1亿元 ， 同比增长20.4% 。
但是 ， 到了2020年 ， 与两件事迎头相撞 。 其一 ， 全国性的限价；其二 ， 住房按揭款的额度收紧 。 这两件事情 ， 尤其后者 ， 打破了正荣地产的扩张模型 ， 迫使它们在最近的一年多来 ， 不得不面临一个极度陌生的局面：按揭款的回笼 ， 变得越来越慢 。 钱能载舟 ， 也能颠舟 。
在2017年到2018年的扩张过程中 ， 正荣的负债率 ， 也迅速飙升 。 根据正荣年报显示：2017年年中 ， 正荣地产的资产负债率为81% ， 仅次于恒大集团的89% 。 像所有房企一样 ， 按揭款的回笼 ， 变得越来越慢 ， 正荣的债务越来越多 ， 资金链越来越紧张 。
成也三四线 ， 败也三四线
像很多中国第一代富豪 ， 正荣地产创始人欧宗荣的财富王国是靠自己从三四线城市打拼而来 。 他出生于1964年1月 ， 生于福建省莆田市 。 16岁时 ， 欧宗荣远赴江西 ， 建筑工地打工学徒 ， 此后成为施工队负责人 ， 主要承接路桥工程 。 直到1996年 ， 因为政府欠下工程款 ， 用土地抵款 ， 欧宗荣在江西省宜春市获取了人生第一块地皮 ， 由此进入房地产领域 。 两年后 ， 正荣集团正式创立 。 当时 ， 沿海一线城市的房地产刚刚起步 ， 欧宗荣投入1亿多元 ， 在江西省宜春市的郊外筑路造地 ， 建成至今一直被当地人民引以为豪的“赣西第一街” 。 紧接着 ， 欧宗荣参与旧城改造 ， 储备了1000多亩土地 ， 兴建了2条街道 ， 其中一条还被当地政府命名为“正荣街” 。 就在那时 ， 欧宗荣决定了后10年的战略大转变 ， 正荣集团从过去单纯承建路桥、市政工程的企业 ， 转变为一个以房地产开发和基础设施投资为主业的综合性企业 。
2013年 ， 正荣地产开启全国化布局 ， 2016年将总部搬至上海 。 此后 ， 正荣地产进入了15个城市 ， 在长江三角洲、中西部、环渤海、海峡西岸等地区的下沉市场拿地 。 正荣为何选择下沉三四线城市？逻辑也容易理解 。 同样10亿元 ， 只能在一二线拿一块土地 ， 但是却能在三四线城市拿三四块土地 ， 货地比突出 ， 天然适合加杠杆 。 正荣地产下沉到三四线 ， 它只看到了地价便宜 ， 货值高 ， 不限价 ， 以及预售条件宽松 ， 但是 ， 它忘了一件事 ， 银行的按揭额度随时会收紧 。 最重要的是 ， 在三四线城市房价下滑的时候 ， 正荣地产创始人欧宗荣没有坚决断腕 。
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