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安置房|五里亭中海金玺公馆，二手4.5W，怎么看？( 二 )

二手房商品房安置房


98平米：套内合计113平米 ， 110平米：套内合计123平米
通过计算 ， 项目的套内面积与宣称的还是存在一定差异 ， 不过赠送面积依然不小 。
从户型图来看 ， 项目把客厅挑空部分 ， 以及阳台部分都做倒板封包赠送 。
实际使用面积到底如何 ， 大概看了目前的二手挂牌VR ， 可能没有实际宣称的那么理想 ， 毕竟复式还有上下楼梯占用空间 ， 但是实际的得房率确实惊人 。
95的复式 ， 做四房的情况下 ， 主卧的卫生间设计浴缸+双台盆 。
不管项目是如何操作赠送 ， 但是在这样的使用面积下 ， 让这些高单价看上去也有了一定吸引力 。

当然更加重要的是 ， 连潘旧改+加上货币棚改的高峰期 。
有多高 ， 当时南公园货币奖励10594元/m2 ， 五里亭的后浦货币奖励6819元/㎡ ， 南二环郭宅6405元/㎡
而如今的货币奖励 ， 连潘货币奖励2000元/㎡左右 ， 北园1200元/㎡左右 。
正是这样高额的货币奖励 ， 那些持有大量钱款的拆迁户 ， 成了连潘这些高价盘的救星 。
二手挂牌情况项目已经交房 ， 同时项目配建了一栋安置房 ， 目前也在二手平台挂牌 ， 挂牌价2.2W左右 ， 对比商品房挂牌价 ， 4.5W左右 ， 可以说格外耀眼 。

同一个楼盘 ， 安置房和商品房 ， 能差价一倍 ， 这就是目前的一个争议点 。
对于项目而言 ， 限高120米 ， 配建的一栋安置房 ， 通过两栋连楼合并 ， 40层 ， 417户 ， 面积：75、89平米 ， 公摊26% 。
看到这样的数据 ， 很符合这几年高层贫民窟的节奏 。

询问了挂牌中介 ， 回复安置房目前无证 ， 即将办理 。
同时对于项目而言 ， 交房这么久 ， 没有传出安置房隔离的争议？因为目前项目把安置房的出口做到了社区外部 ， 相当于这个定位高端产品 ， 社区配备游泳池的项目 ， 安置房需要通过维权 ， 才能享受 。
当高赠送+棚改 ， 承托出来的高单价商品房 ， 遇上超高层+高公摊的无证低价安置房 ， 舆论就可以引爆 。
那对于这样的安置房是否值得考虑 ， 毕竟同个项目商品房4.5W？
最好的判断 ， 不用理睬商品房价格 ， 直接对比周边的项目 ， 五里亭这几年安商房不少 ， 高配比安商房也不是少数 。
比如旭辉公元大观、旭辉都会里、五建瑞屿轩、建发悦府、龙湖天璞等 。
这些项目商品房部分 ， 旭辉优惠价是最低的 ， 当时2.7-2.8W销售 ， 户型与市场主流89一致 ， 三房两厅两卫 ， 同时是两梯四户的标准连廊配置 。

这时候去对比 ， 这个中海金玺公馆的无证安置房 ， 89平米 ， 基本与早期安置房没太多差异 ， 进深大面宽窄 ， 布局凌乱 ， 无法做到全明设计 。
同时这个40层的超高层设计 ， 还需要搭配红色的防火设施 ， 加上这样密度的居住 ， 能保持多少年 ， 可以打个大大的问号 。
商品房尴尬对于项目的商品房 ， 本来就已经挂牌是区域天花板 ， 加上现在同楼盘安置房挂牌后 ， 近一倍的价格差 ， 让这些高价商品房 ， 目前的局面也略显尴尬 。
当然对于均价4.5W的挂牌价 ， 又到了计算是否保本的环节：
2018年11月 ， 按4W算 ， 年利率5% ， 目前过去3年半 ， 加上交房的办证支出 ， 目前保本价4.65W 。
这还是争对加价4K的房源 ， 如果个别房源加价8K左右 ， 或者端头等户型加价更多 ， 实际保本价更高 。

分析：看到项目这样的天价挂牌 ， 可能很多人觉得这些二手是杀猪 ， 特别部分挂牌到均价5W的高层房源 ， 不过从持有成本来看 ， 可能那些5W单价的房源 ， 也仅仅是因为当初成本价过高 。

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