城市更新方面，2021年上半年，万科通过参与一批旧城改造项目获得部分土储，权益建筑面积约为339.8万平方米。而在2021年尾声，万科还与招商蛇口等联合设立上海城市更新引导基金，募集规模为100.02亿元，投资领域聚焦于上海市城区的旧城改造、历史风貌保护、租赁住房等城市更新项目。在整个市场环境和公司谨慎的战略影响下，万科2021年的销售情况不算理想。2021年初，万科曾把年度销售目标定为7900亿元，对应2020年7041.5亿元的销售额，增长12.19%。而从最后上交的成绩单来看，公司的销售额为6277.8亿元，同比减少10.8%，完成目标的80%左右。累计实现合同销售面积3,807.8万平方米。从具体的销售时间点来看，2021年上半年，万科实现合同销售面积为2191.7万平方米，销售额为3544.3亿，两项数据较去年同期均有所增长，此时已完成销售目标的44.86%。下半年以来，万科的销售速度明显放缓，销售金额连续6个月下滑，其中2021年8月、9月及12月的销售额同比下滑均超过30%。事实上，2021年多数房企都未完成业绩目标。行业的黄金时代逐渐褪去，在这样的背景下，多元化的发展成果逐渐凸显。2021年，万科正在加快从“地产开发为主”转向“不动产开发、经营、服务并重”，持续推进转型突破。据了解，除地产开发外，万科旗下还拥有物业、公寓租赁、商业运营及物流仓储服务等业务。这些业务为万科的利润都做出了不小的贡献。2021年上半年，万科公寓租赁实现收入13.19亿元，同比增长25.6%，公寓规模位列集中式公寓国内第一。商业运营及物流仓储服务则分别实现营收36.29亿元及13.4亿元。2021年，万科物业迎来了历史性的一刻。2021年11月6日，万科宣布要拆分万物云上市的消息。据披露，2021年上半年，万物云向万科贡献营收103.8亿元，同比增长33.3%。对于房企来说，分拆旗下物业上市，可获得一笔较大规模的融资，从而减缓公司本身现金流压力。当下，上市募资是短时间内获取数十亿无息资本的“捷径”之一。自去年以来，上市物企超过20家，其中华润万象生活募资净额超120亿港元；融创服务、金科服务等募资净额超过了50亿港元。相比之下，万物云上市募资百亿，似乎并不是一件难事。然而，万物云上市仍是进行时，万科2021年的融资依然是依靠银行借款、境内债券和境外债券等常规渠道。在“三线四档”的调控政策下，万科稳健的经营无疑能给自身融资带来一定的优势。根据财务数据显示，万科已于2021年第一季度回归“绿档”。截止2021年6月30日，万科的净负债率为20.2%，据管理层介绍，万科的净负债率连续20年低于40%。从具体的发债利率来看，万科发行的票据一直保持着较低的利率。如2021年4月发行的3年期中票，利率为3.52%，甚至低于保利、招商蛇口、华侨城等央企同期发行的部分票据。此外，其在2021年1月22日发行的19亿元3年期票据利率为3.38%，而融创、阳光城在同一时期发行的票据利率分别为5.95%、6.92%。截止2021上半年末，万科有息负债是2687.1亿元，仅占总资产的13.7%，其中一年期以上的有息负债占比为68.6%。期内，综合融资成本约为4.27%，较去年同期下降了32个百分点，处于行业低位。期内，万科的财务费用为17.47亿元，同比下降47.2%。
推荐阅读
