楼市出现降温的四方面因素：
投资市场已经在逐步退出市场 ， 过去推动房地产成交量的最大动力是“投资” ， 根据数据显示 ， 2016年 ， 我国有85%的购房者是冲着投资去的 ， 2017年下降到75% ， 2020年更是下降到40% ， 2021年下半年绝大部分都是以刚需和置换的目的去买房 。
住房真推不动 ， 当前的房地产市场 ， 根据央行公开数据显示 ， 目前国内城镇居民住房拥有率达到了96% ， 户均1.5套拥有两套及以上住房家庭占比41.5% 。
西南财经大学调研报告显示 ， 国内房地产空置率约为22.3% ， 空置套数超过8500万套 ， 整个市场处于供大于求 ， 无论是新建商品房还是二手房 ， 整体库存量处于较高的位置 ， 新建商品房库存面积5.2亿平方米 ， 60城二手房挂牌量突破450万套 ， 多个重点城市二手房挂牌量超过10万套 。
三四线城市购房处于饱和状态
过去推动三四线城市上涨的最大动力 ， 是棚改 ， 如今棚改政策全面改成“旧改” ， 没有动力的三四线城市 ， 房价本来就不怎样了 ， 在受到2021年 ， 信贷收紧背景下 ， 国内绝大部分的三四线城市都扛不住了 ， 防止纷纷选择跳水销售 ， 有20多个城市出台“限跌令” ， 稳住当前房价发展 。
返乡购房的意愿在持续下降 ， 58同城数据显示《2021~2022返乡置业报告》2022年返乡置业报告数据占比仅有41.25 ， 2020%年数据还在68.6% 。
老百姓清楚地认知 ， 老家房产已经失去了上涨动力 ， 国家买房向来都是追涨不追跌 ， 没有买房意味着 ， 日后二手房就很难出手 。
老家购买房产面临着尴尬的局面 ， 只有过年回去居住几天 ， 另外老家的房子需要供房工作的城市需要租房 ， 面临双重压力还不如在工作的城市持续的租房或者是在工作周边的城市 ， 咬咬牙买一套小一点的房产 ， 能解决住房、教育户籍等各方面的问题 。
楼市政策持续发力 ， 中原研究院数据显示2021年楼市调控次数652次 ， 调控的政策包含了三道红线、两道红线、二手房参考指导价 ， 限购、限售、限贷、限价、22城集中供地 。
2022年的整体行情对比 ， 2021年下半年是有所回暖的：
1、信贷市场逐步回暖
根据贝壳研究院数据显示 ， 百城中有53个城市房贷利率环比下调 ， 下调的城市正在进一步地增加 ， 有7成的城市加快放款速度 ， 根据数据显示 ， 从国庆后广州、佛山、南京、南昌、深圳、东莞等多个城市 ， 房贷利率开始下调 ， 到现在最高下调60bp 。
2、各大政策推动房地产成交
安徽芜湖 ， 对符合条件的青年英才最高获得10%购房补贴；
重庆璧山 ， 购房享受契税同等金额补贴；
湖北荆州 ， 补贴房价1.5% ， 最高不超过5万元；
江苏南通海安人才购房三孩家庭 ， 都能获取相对应的补贴、鼓励生育、吸引人才；
河南新乡 ， 享受契税总额20%的补贴；
根据数据显示 ， 有25座城市出台类似这样的推动成交补贴政策 。
【购房置业|2022年房地产，正在迅速回暖】3、房地产市场不能出现过冷 ， 也不能出现过热 。
国家统计局长宁吉喆：“房地产是支柱产业 ， 住房是居民消费” ， 中国城镇化促进常务委员会郑新立说：“房地在发达国家产仍是拉动经济增长主要支撑产业 ， 目前我国消费水平与发达国家差距仍较大 ， 房地产会成为持久不衰的支柱产业” 。
2021年全国300城土地出让金总额5.62万亿 ， 同比下滑9% ， 仅仅是土地出让金占到国家财政收入1/3 。
对于人口持续流入的城市 ， 未来整体的房地产 ， 依旧是保持健康平稳的状态 ， 特别是长三角 ， 珠三角 ， 京津冀这些经济活力最强大的城市群 。
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