无论是某房企总部“拆招牌”还是“央企救助困顿房企”的传闻，2022年的房地产会延续出清之势，却也是真正的巨头成长的一年。
新年伊始，一家物业巨头浮出了水面。1月7日晚间，龙湖智创生活在港交所递交了招股书。
值得关注的是，龙湖拿出了满满的诚意，上市主体涵盖了龙湖最优质的住宅和商业等空间科技服务，超出预期。
与万物云启动上市相似，在行业信心低迷的当下，龙湖的动作也如同一束光照亮黑暗，向外界传递对未来房地产看好的信号。
随着龙湖智创生活、万物云的上市，加上碧桂园服务、保利物业、华润万象生活等，头部物企、城市空间服务商在港股汇聚，真正开启了这一领域的巨头之战。
开年首单IPO
出乎意料，龙湖智创生活成了今年首单物业IPO。
过去7年，龙湖总被问及何时分拆物业上市?答案却一直是：暂无计划。
不想上市的原因在于生意模式不成熟。在龙湖看来，物业公司每年的成本都在上升，但物业费收入却具有非常大的刚性。
龙湖希望通过变成“空间服务商”来提升服务效率。科技是其主要抓手，这也是过去7年龙湖一直发力的方向。
如今，似乎到了IPO的时候。
560多页的招股书表明，龙湖对于物业上市准备非常充分。它强调自己的“全赛道布局”，本次上市不仅有住宅物业服务，还囊括了商业运营以及产业办公等服务。借此机会，龙湖启用了一个全新的品牌“龙湖智创生活”。
与万物云相似，龙湖重点讲述了“科技”概念，为多业态的客户提供以科技驱动的居住、消费、城市服务及商业运营和不动产资产管理等综合服务。
这显然能戳中投资者的心。龙湖住宅及物业服务享有优质、精品的口碑，而龙湖商业也是开发商转型运营的代表，将这两者打包，对估值提升有利;从整体而言，龙湖也不希望仅仅是一个物业公司的概念上市，而是空间服务商和资产管理者。
就估值而言，中信证券基础设施和现代服务产业首席分析师陈聪认为，与龙湖智创生活最佳可比的公司是华润万象生活。
比如均以一二线城市业务为主，都试图在物管和商管运营服务方面寻求协同、综合化满足消费者需求，作为后盾的母公司也都信用强大、稳健发展。
华润万象生活自上市以来一直在上市物业公司中估值排在前列，即便经历过近期行业的普遍性下跌，其目前估值仍在55倍PE以上。
龙湖集团也因自身在商管等业务上的布局而被投资人看好，在内房股普遍破净的情况下，龙湖的市净率、市盈率也保持在行业前列。
这使得龙湖智创生活在上市后估值并不会低。
不过就规模而言，龙湖并非最大。根据招股书披露，截至2021年12月28日，龙湖智创生活物管服务签约及战略合作面积约4.4亿平方米，在管面积2.5亿平方米。
截至2021年9月底，其住宅及非商业物业管理服务板块实现营收60.12亿元，占比约77.4%，商管板块营收约17.59亿元，占比约22.6%。预计全年仅次于万达、万物云、碧桂园服务。
在龙湖智创生活披露招股书后，万物云首席合伙人、CEO朱保全也表示“祝贺”。朱保全称，“从万物云2020年提出SPACE-TECH，相继Gartner发布smart space，又有龙湖加入‘空间服务’，众人拾柴火焰高，一起定义未来”。
接下来，空间科技服务如何改变传统的物业行业，仍有待这些巨头的引领、变革。
巨头时代到来
龙湖智创生活的上市，对于资本市场而言将会是场久违的盛宴。
物业板块曾在过去三年掀起了资本市场的热潮，碧桂园服务一度超过2000亿市值，恒大物业IPO一把融资了140多亿港币，华润万象生活估值100多倍;但随着去年地产行业的萎靡，物业公司上市潮也沉寂了。
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