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房价|80后赶上了房地产的末班车，90后乘坐着房地产的快餐车( 二 )

房价商品房购房置业楼市


楼市出现大降温 ， 主要是体现在三方面：
住房需求 ， 根据央行公开的数据显示 ， 目前我国城镇居民住房拥有率达到了96% ， 户均1.5套 ， 其中拥有两套及以上住房的家庭占比为41.5% ， 如果一个家庭拥有两套房子 ， 我们都觉得还是正常范围内 ， 但拥有三套及以上住房的是干嘛的？肯定是涉及到炒房因素 。
根据西南财经大学调研报告显示 ， 目前国内房地产空置率约为22.3% ， 空置房产套数8500万套 。 国内的商品房市场已经处于供大于求 ， 2021年全国百城新建商品房库存面积5.2亿平方米 ， 广义库存量37.7亿平方米 ， 所以国内根本不缺房产 。
2017年国内房地产投资购房者占比为75% ， 到2020年比例下调到40% ， 而到了2021年下半年主要是以解决刚需住房为主 ， 失去了投资者的支撑 ， 单凭刚需购房者能推得起整个房地产吗？

土地市场 ， 土地是房地产的风向指标 ， 面粉的价格下降了 ， 面包的价格自然就不会上涨 。 2021年 ， 22城重点城市实施“集中供地” ， 第1轮土拍结果非常漂亮 ， 多处城市频繁出现帝王没有别的原因 ， 正因为是房地产形势一片大好 ， 众多房地产企业认为可操控的空间还是挺大的 。
第2轮土拍出现了 ， 180度大转变 ， 流拍率达到了32.4% ， 北京、广州、杭州作为土拍大户 ， 流拍率也接近50% ， 溢价率仅有15%以内 ， 全国300城平均溢价率为14.8% ， 根据中泰证券研究所数据显示2021年 ， 前10个月土地出让金 ， 只有浙江、江苏等8个省份呈现出增长趋势 ， 其他23个省份土地出让金都呈现出下滑状态 ， 包括了云南、新疆、海南、黑龙江下降幅度达到了50%以上 。
2021年全年300城土地出让金总额为5.62万亿元 ， 同比下滑9% 。 有13个省份 ， 2021年的土地出让金同比下滑20% ， 包含了云南 ， 新疆 ， 黑龙江、蒙古、广西、山西、甘肃、河北、宁夏、江西、吉林、河南、辽宁 。
土地财政收入的下滑 ， 意味着土地成交量都并不可观 ， 未来整体的房价走势处于稳中有降的状态 。

楼市的政策 ， 2021年楼市出现这么大幅度的降温 ， 完全是政策进行全方面的调控 ， 根据中原研究院统计数据显示 ， 2021年楼市共计调控次数652次 ， 出台的政策有三道红线、两道红线、二手房参考指导价、限购、限售、限贷、限价、等众多政策的调控下 ， 整个市场在2023年下半年迎来了拐点 ， 根据数据显示9月新房成交单价迎来近77个月首次拐点 。
各大机构也对于2022年房地产做出了预测：
易居研究院预测未来几年房价 ， 都会呈现出相对较弱的趋势 ， 整体房价由涨转为下跌1% ， 迎来本世纪最大“拐点” 。
社科院发布《中国住房发展报告（2021~2022）》全国商品房平均销售价格在-3%~3% ， 房产销售面积在-1%~-5% ， 房地产开发增速2%~5% ， 2022年楼市先是呈现出降温状态 ， 然后拉高、最后走平 ， 房地产相关指数会在第四季度逐步回归到正值状态 。
中指研究预测 ， 2022年商品房销售价格会结构性上涨2%~3.5% ， 结构性更多的只是未来土地结构不断优化 。 根据第7次人口普查数据中显示 ， 目前国内的人口主要都是流向于长三角 ， 珠三角 ， 京津冀这些地方去 ， 未来这些地区还是有很大的发展潜力的 。

【房价|80后赶上了房地产的末班车，90后乘坐着房地产的快餐车】2022年整体的房价走势已经确定拥有人口净流入的城市 ， 未来整体的潜力还是在的 ， 对于人口净流出的城市只能出现有价无市的局面 ， 未来二手房新房都会出现无人接盘的尴尬局面 。

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