作者：纵横论市
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最近一段时间，围绕潘石屹“跑路”的新闻报道屡上热榜，其实，这不是他第一次卖SOHO中国的资产，从2014年开始，一直处于甩卖的过程，2014年卖SOHO上海静安广场、海伦广场、凌空SOHO，2015年卖上海外滩国际金融中心8-1地块项目，2016年卖上海SOHO世纪广场……直到现在，潘石屹夫妇终于卖掉了自己占有的SOHO中国91?份，只象征性地保留了9?毫不夸张地说，他们真的是全面撤出房地产了。作为上个世纪90年代第一批在房地产行业掘金的开发商，潘石屹的撤退，不得不让人遐想。因为，90年代海南房地产泡沫破裂，大部分开发商倒闭，有银行也跟着破产，唯独潘石屹在破裂之前全身而退，此后又把SOHO中国做得非常之大，连曹德旺都曾评价潘石屹夫妇，“他们俩鬼精鬼精的”。
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可见，潘石屹的商业嗅觉，确实是万里挑一。那么，他的撤退只是房地产行业的个人行为吗？答案还没那么简单！李嘉诚和王健林，都是房地产起家并做过首富的人，李嘉诚从2013年开始就没在内地拿过一块地，一路就是甩卖地产项目，有人质疑，他错过了这些年的房地产行情，但研究过他的人士表示，李嘉诚以“不赚取最后一个铜板”著称，犹如他言“当大家都想在高点撤出时，就不可能全身而退了”，他的精明，相信不是我们普通人能看透的。而王健林在2018年开年会时宣布，万达商业将全部退出房地产，一平米房地产开发也不留。决绝之心，让房地产业界都唏嘘不已。在很多专家看来，李嘉诚、王健林，包括现在的潘石屹，他们全面退出房地产，主要还是商业嗅觉方面的综合判断，如果还能赚大钱，他们不可能离开房地产业，说到底，房地产最辉煌的阶段已经过去了，如果继续坚守，风险大于机遇，见好就收或是对一个顶级商人最好的诠释。
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房地产“黄金时代”过去的背后原因到底是什么？经济学家、清华博士后任泽平曾言，房地产“长期看人口”，有中国房地产之父美称、北大博士、房改课题组组长孟晓苏则称，房价“长期看发钞”。两位专家对房地产长期发展趋势提到了两个关键因子，人口和货币。对比一下便知，这两个因素出现了明显变化：人口方面。面对高昂养育成本、住房成本、结婚成本，越来越多的育龄夫妇不想生、不敢多生是一个不争事实。统计数据显示，2020年中国人口出生率为8.5‰，创有统计以来新低，虽然总人口仍在增加，但16-59岁的劳动人口跌破9亿后，仍在继续下滑，意味着实实在在的住房需求在下降。与此同时，指望农村人进城买房的需求也在进一步减弱，根据“7普”人口数据显示，我国2020年的城镇化率已经达到了63.89?按照70?初级发达国家入门标准，进城人口将越来越少，接盘动力面临明显不足的趋势。货币方面。若不是这次突发风波，我们的M2增速早已维持到8??间，从2017年至今已持续4年有余。事实上，进入到2021年以后，M2增速明显回归正常，4月和5月分别为8.1?8.3?按照M2与经济增速的高度一致性规律，随着经济增速进一步放缓，M2增速将是一个斜线下降趋势。按照某经济专家公式：M2增速=物价指数+GDP增速，未来10年，假如GDP平均增速为5?物价指数为2?M2的增速大致就在7?右。由此可知，M2趋势对于房地产价格而言，将是一个“减分项”。
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