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【如何做好房地产营销策划】房地产项目策划是通过探索目标市场的需要与欲望，进行相应的投资机会研究，有效地和经济地满足消费者的需求来达到目标的过程 。文章分析了项目策划的必要性及作用，项目策划内涵及特点，房地产营销策划的内容，房地产营销策划存在的误区及对策 。
一、房地产营销策划的必要性及作用
（一）房地产营销策划的必要性
消费者成熟了，市场成熟了，发展商也在成熟 。现在的策划已进入了产品前期定位阶段而不是中间过程的项目策划，即所谓全程策划 。因为众多的事实告诉我们，差地段出了明星盘，好地段出了烂尾楼，一个项目能否成功，在其定位之初就已经完成了70%-80%，而销售管理只是在全程策划的指引下提高销售速度，并以良好的服务树立项目与企业形象 。同时，在项目策划的支持下尽最大可能增加项目的附加值 。
尽管普遍认为房地产项目策划方式已从单一化趋向全面化，项目策划服务已从注重表面趋向追求内涵，项目策划推广已从杂乱无章趋向规范有序，但纵观现今楼市项目策划，很多地方仍值得深思 。许多项目策划人、开发商对项目策划的认识仍较肤浅，对策划的内涵理解不深，甚至由于理解的偏颇导致在实际运作中使项目策划走入误区 。这说明：我国的房地产经营还很不成熟，开发商脑子里的“项目策划”仅仅是“想办法销售”，把项目策划人才也只是简单地理解为推销高手，没有理解项目策划的深刻内涵，不知道完整项目策划为何物 。
策划区别于推销计划，在于策划更关注市场需求 。它涉及到选什么项目、什么地方、资金筹集、方案确定、设计招标、施工招标、工程监理、资金运作、项目管理、直至物业管理等全过程的协调处理、统筹规划，它涉及到多领域、多学科，需要多方面专家共同合作策划 。项目策划的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益 。
（二）房地产营销策划的作用
1.准确决策 。房地产营销策划可以作为房地产企业的参谋，使企业及企业家的决策更为准确，尽量避免项目在运作中出现偏差 。
2.增强竞争力 。房地产策划能使房地产开发项目增强竞争能力，使其稳操胜券，立于不败之地 。在当前房地产业竞争十分激烈的情况下，房地产策划更能发挥它的特长，增强项目的竞争能力，赢得主动地位 。
3.增强创新能力 。房地产策划能探索解决企业管理问题，增强企业的管理创新能力 。策划人就是遵循科学的策划程序，帮助房地产开发企业管理创新，从寻求房地产开发项目的问题入手，探索解决管理问题的有效途径 。
4.有效整合资源 。房地产策划能有效地整合房地产项目资源，使之形成优势 。房地产策划参与到概念资源、人力资源、物力资源、社会资源等各种资源中去，理清它们的关系，分析他们的功能，帮助它们团结一起，围绕中心，形成共同的目标 。此外，房地产策划还有预测未来市场，满足居民居住具体要求等作用 。
二、房地产营销策划的内涵及特点
（一）房地产营销策划的内涵
房地产营销策划是一项系统工程，它统筹所有房地产销售及宣传推广工作 。是房地产开发商为了取得理想的销售推广效果，在进行环境分析的基础上，利用其可动用的各种外部及内部资源进行优化组合，制定计划并统筹执行的过程 。一个新的楼盘的营销工作一般可以分为前、中、后三个时期，每一个过程与环节都很重要 。一个楼盘想要搞得成功，必须具备全局性的营销观念，进行“整体营销”、“全程营销” 。因此，房地产营销策划不但包括房地产营销战略与战术分析，还包括在此基础上确立投资地点、物业主题、规划设计，处理残局以及物色好策划人员等一系列策划工作 。
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