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青岛市|青岛第三批次集中拍地落幕 房企抱团取暖抵御“寒冬”

房价流拍青岛市熔断机制


来源： 青岛早报 责编：亚麦 2021-12-16 07:54:28
_原题：青岛第三批次集中拍地落幕稳定依然是房地产市场关键词
【青岛市|青岛第三批次集中拍地落幕 房企抱团取暖抵御“寒冬”】昨天上午 ， 随着西海岸最后17宗地块成交 ， 连续三天的青岛三批次土拍正式结束 。 针对此次土拍所反映出的市场特点 ， 业内人士总结出三点：“热门流拍”“底价成交”以及“拼单拿地” 。 回顾从5月份开始的三次集中土拍 ， 从第一次开平路地块拍出近年来的最高地价 ， 再到第二次土拍多以底价成交 ， 再到第三次土拍多宗热门地块流拍 。 土拍市场的变化与今年楼市走势完美契合 。 作为本市第三批次集中土拍 ， 也是本年度最后一次集中拍卖 ， 市场所呈现的“三大变化”将会对2022年青岛房地产市场产生哪些影响呢?
热门流拍
房企开始精打细算
第三批土拍名单公布时 ， 就有媒体解读其中暗藏9个“宝藏地块” 。 但让人没想到的是 ， 12月14日在城阳与高新区拍卖结果出炉时 ， 9个“宝藏地块”中的两个却以流拍收场 。 分别是城阳区礼阳路地块和高新区海月路地块 。 其中 ， 礼阳路地块为亚洲杯体育场旁的商住地 ， 商住比为24：76 ， 容积率2.3 ， 总建面80816.4㎡(住宅61277.4㎡) ， 楼板价5059元/㎡ ， 起拍总价2.09亿元 。 海月路地块则为原规划中清华附中南侧纯住宅用地 ， 总占地面积150037.9㎡ ， 规划总建面300075㎡ ， 容积率2.0 ， 起拍楼板价4000元/㎡ ， 起拍总价10.83亿元 。
一块是规划中的“足球小镇” ， 无论是商业配套还是交通设施都有着很好的预期;而另一块是市民期待已久的“清华附中”教育利好 ， 妥妥的学区房资源 。 两大热门地块无人问津 ， 让很多业内人士倍感意外 。 不过仔细分析 ， 还是能看出其中的问题所在 ， 最重要的原因还是在“三道红线”这样严格的地产金融监管政策之下 ， 开发商面临资金压力 ， 拿地时需要在成本方面进行仔细考量 。
就拿海月路地块来说 ， 公告中明确指出 ， 土地竞得方须引入指定的十二年制学校 ， 并支付学校建设资金3.5亿元 。 成交地价10.8亿元 ， 外加支付学校建设资金 ， 折合成本超过5200元/㎡ 。 而礼阳路项目 ， 则涉及配套23830.1㎡的租赁型人才住房 ， 这部分将采取提取资金的形式 ， 共计1.2亿元作为保障专项资金 。 如此一来拿地成本也接近5.3亿元 ， 折合成本约6551元/㎡ ， 而且还要配建星级酒店项目 。 面对未来楼市的走向 ， 精打细算的开发商最终没有出手 。
对于两宗地流拍带来的影响 ， 有专家告诉记者 ， 开发商对未来市场并不看好 ， 尤其是资金供应方面 ， “三道红线”短期内不可能放松 ， 开发商可能没有更多的资金来配建商场、学校等公共设施 ， 类似往年资金投入量大、投资回报时间长的“造城”可能会停止 ， 周边区域大规模的开发热度可能会逐渐冷却下来 。
合作拿地
抱团取暖抵御“寒冬”
除了拿地时的精打细算 ， 此次土拍和以往不同的是 ， 单独拿地的房企越来越少 ， 大多数的地块都是被多家开发商“拼单”拿走 。 例如海泊河33号地块就被四家企业联合竞得 ， 浮山后青啤货场地块则被青啤和市北城发联合拍得 ， 还有日照爱城置业和青岛十梅庵投资一起拿下李沧地块 。 对于此次土拍的情况 ， 有业内人士预测 ， “拼单”合作拿地可能会是未来房地产开发企业的主流现象 。
而分析开发商热衷拼单组团拿地的原因 ， 特别是在出手主城区和高价值的地块上 ， 这其中资金问题还是绕不过去的坎儿 。 特别是从第二批土拍开始 ， 相应的融资信贷政策越来越严格 ， 例如在参与竞拍规则中就明确标明：参与竞买的企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保和其他相关融资便利等 ， 购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金 ， 购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借贷或预付款 ， 购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款 ， 购地资金不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等 。 如此条件下在地价较高、项目操盘越来越复杂、利润可控制空间愈加收窄的形势之下 ， 相比房企单打独斗 ， 联合拿地、联合开发成为不少房企新的选择 。

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