第二就是交易的问题 ， 这是两个层面 ， 首先第一个层面 ， 很多人买房现在得贷款 ， 没办法房价太高了 ， 动辄几百万一套房 ， 谁有那么多现金？可是你如果买住宅房子的话 ， 对于任何银行而言 ， 基本上你可以贷30年的款 ， 你的首付可能是两成可能是三成 ， 而且你享受的利率相对有可能比较优惠 。这样的话 ， 虽然动辄一套房子几百万 ， 但是他的首付要求并不是那么高 。由于要还长达30年的钱 ， 所以所以每个月的还贷额度也不是那么高 ， 你是可以通过杠杆来撬动的 。手里有个100多万 ， 你就能买500万的房子 。
可是公寓不是这样 ， 公寓和公建是一个性质 ， 它是商业地产 ， 那么商业地产在贷款的时候受到很多限制 。首先就是首付款得50% ， 你这么说一套500万的房子 ， 你得掏250万的首付 ， 这就吓退了很多人 。而第二 ， 商业地产的贷款年限也受限 ， 没有30年那么长 ， 只有10年那么长 。这样的话 ， 同样的总价 ， 你每个月的还贷压力是非常大的 。所以同样的房款你可能买得起住宅房 ， 你根本就买不起商用房 。
而且商业地产在你再交易的时候 ， 所缴纳的税费也远远高于同样的住宅房 ， 也就是说商业地产在持有和交易环节的成本都比我们想象的高得多 。当然还有一个问题 ， 那就是学区的问题 ， 虽然说学区房慢慢会变得不太吃香 ， 但是毕竟对于现在的老百姓而言 ， 学区房还是很重要的 。很多现在买房子的父母也是考虑到子女马上要入学了 ， 可是大家要注意 ， 全国各地很多城市的政策不一样 ， 有的地方直接讲公寓房它不算学区房 ， 本辖区的住宅用户你这算学区房 ， 你的孩子享有入学资格 。你这个商业地产、公寓房的业主的孩子不享有这个资格 ， 你得跟人家排队 ， 让住宅业主的孩子都入学了 ， 他有空位之后才有可能轮得到你 。
有的地方人家可能开发商能做工作 ， 跟当地教委经过协商 ， 人家教委认可你公寓业主也享有跟住宅业主同样的权利 ， 孩子也能入学 ， 但是往往很多地方还有规定只是第一次享有 ， 什么意思？你买新房的时候 ， 你跟开发商买一手房的时候 ， 这个业主的孩子享有入学资格 ， 可是当你把这个房子当二手房卖掉之后 ， 再买房子业主的孩子就不享有这个资格了 。
因此大家在买房的时候一定要反复确认这个事 ， 到底你这个公寓跟学区的关系是如何 。否则你想 ， 你买房的时候你享有学位 ， 可是当你卖房的时候谁买都不享有学位 ， 那么你这个房子还卖得上价吗？
也正是因为有着如上的三种特点 ， 所以在全国各地很多地方都有这样奇异的景象 ， 什么呢？公寓房的价格远远低于住宅 ， 有的地方甚至出现这样的奇观 ， 同一个楼盘同一个开发商开发的 ， 无论地段户型景观都一模一样的两栋房子 ， 只不过因为各种各样的原因 ， 一栋的手续就叫住宅手续 ， 这个一栋的手续叫公寓手续 ， 结果他们俩的房价之差能达到两三倍之多 。
很多公寓业主都抱怨说 ， 五年前十年前买房的时候住宅可能卖六千一平 ， 我这个公寓可能卖五千一平 。经过了十年的发展 ， 人家住宅卖快二万了 ， 我这个公寓还是就卖个五六千 。是的 ， 长达十年的时间根本不涨 。
对于买公寓房的朋友们我们一定要提醒大家 ， 你得有这个心理准备 ， 很多地方的公寓是不随城市房价变化而上涨的 。咱们这么讲 ， 我们要调控房价 ， 但是我们也清楚啊 ， 随着我国经济的迅速发展以及通货膨胀 ， 房价从十年的角度看一定是稳步上升的 ， 在我们周边任何一个城市 ， 恐怕过去十年的房价都有了一两番的涨幅 。
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