华润|彭家坪有何魅力，让兰州众房企迎难而上
算不过账、风险太大、不好搞、鸡肋、无解……尽管有好几家企业这样说彭家坪前几天挂出来的地，可大家都不约而同地、暗戳戳地积极备战、研究对策。
我在想，到底是兰州公开出让的土地少呢，还是彭家坪的魅力大，或者两者兼而有之。
8月27日，兰州市公共资源交易中心，发布了公开出让G2117号、G2119号两个地块的公告。
从公告可知，两宗地位于七里河区彭家坪片区，恒大翡翠华庭以东、华润万象汇以北。其中G2117号地位于S216#规划路以东、T229#规划路以南、T218#规划路以西、B227#规划路以北。G2119号地位于B227#规划路以南、T218#规划路以西、B225#规划路以北。
宗地位置 制图?指兰针
今年兰州公开出让的土地屈指可数，因此彭家坪这两宗地，出让公告一经发布，各大房企就紧锣密鼓、磨刀霍霍，立马进入血拼状态。
虽然2021年兰州新房市场的销售数据不甚喜人，再加之政府调控手腕日益铁血，本以为地产商们都会在拿地节奏上发生转变，放缓脚步。
【 华润|彭家坪有何魅力，让兰州众房企迎难而上】但事实上，只要兰州土地市场稍显风声，各房企的投拓融资部就闻风而动，彻夜通宵地做分析、写报告，勘地、定位、强排、测算、上会毫不含糊。
除了已经入驻兰州的华润、保利、龙湖、绿城，还有很多尚未进入兰州的房企也四处打听，准备在此次土拍中大干一场。
但这两块地，是兰州首次以“限地价、竞配建”的方式出让。这个变化，导致曾经深谙兰州土拍规则的房企开始犯难。
宗地信息 制表?指兰针
根据规划通知书，G2117号宗地的规划建设用地有两处，一处面积达40880.4㎡，合计61.321亩的二类居住用地（可兼容商业地上建筑面积不大于地上总建筑面积的3%），容积率≤2.9，限高80m；另一处是需要开发商代建的公共停车场用地，面积约4742.9㎡共计7亩，容积率≤1.2，限高24m。
该宗地起始价为39930万元，限价79860万元，粗略计算，楼板价已达6700元/平，如果加上要配建的公共停车场，楼板价则高达7000元/平。
G2119号宗地，面积为33309.4㎡，合计49.964亩，容积率≤2.9，限高80m。配建450㎡的托儿所，2200㎡的幼儿园，还有其他集中设置的社区服务综合体和文化教育设施。限价65920万元，按此计算，楼板价也达7067元/平。
可问题是，一经达到限价，还需要按照住宅总建筑面积的10%，竞配建地质灾害避险安置用房，且竞价幅度为100平方米或其整倍数！这将再次压缩房企的货值空间。
目前，彭家坪的新房均价基本在11000元/平左右。两宗地7000元/平的楼板价，再加上建安成本、财税成本、管理成本、营销成本，未来需要卖多少钱，才能有利润空间。
所以，即便是对于很多资金雄厚的房企而言，这两块地并不便宜。有的房企甚至放出豪言：亩均价预算不到1400万，就别来掺和这事儿。
风险点在于，竞配的需要“无偿移交”给政府的安置房，税费的不确定性，以及价格的认定，都让房企的拿地之路，困难加倍、迷雾重重。
即便如此，彭家坪作为兰州目前城市开发中十分热门的板块，两宗地的公开出让，依然让好多房企趋之若鹜。
不论是作为兰州重要的“高新产业园区、产业聚集区、高端住宅区”的智慧生态科技新城，还是从政府“三滩一坪”的整体城市发展规划来讲，彭家坪作为主城区所剩不多的坪地，对于未来的发展，有着更多的想象空间。
从6年前,恒大在彭家坪拿地建设翡翠华庭项目，到华润开启华润·誉澜山、华润未来城项目，还有已经投入建设的华润万象汇，同时，央企保利也毫不逊色，携保利·大都汇项目入驻，有着丰富商业操盘手称号的龙湖更是将入兰首战定于此。
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