过户|离异买方要求过世卖方的法定继承人协助过户房产应予支持
张某夫妻于2016年向李某全款购得二手门面房一间，因张某协商离婚一直未要求李某协助办理过户。2018年，张某夫妻协议离婚，约定该门面房的权益归张某所有。2019年，李某病逝，张某遂要求李某的法定继承人协助将该门面房过户给张某遭拒。
李某的法定继承人辩称，法定继承人因继承遗产成为该门面房新的所有权人，但非房屋买卖合同关系中当事人，是否继续履行合同、转移房屋所有权是法定继承人的权利，张某不能强制要求法定继承人继续履行合同实现物权，当法定继承人不同意继续履行合同时，买受人只能基于合同债权主张返还购房款及赔偿损失。
裁判结果：案涉门面房买卖合同合法有效，张某夫妻已按约定履行了给付房款的义务，有权要求出卖人李某协助办理过户手续，该权利因离婚协议的约定由张某享有。
出卖人李某去世，但合同一方当事人死亡的情形并不属于我国民法典规定的合同终止情形，继承人虽然没有取代被继承人成为合同一方当事人，但其一经继承，即概括继受了被继承人在合同项下的全部权利义务。李某的法定继承人并未表示放弃继承案涉门面房，应当继续遗产上的相关义务，承担门面房买卖合同项下协助张某办理房屋过户手续的义务。
法官释法：
第一，民法典第二百零九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。债权意义的合同仅是交易的手段，而所有权以及其他物权的取得才是交易的最终目的。房屋作为典型的不动产，房屋所有权的设立与转移需办理房屋所有权登记和变更登记手续。买卖双方签订房屋买卖合同，但尚未办理过户手续，房屋买卖合同合法有效，但该房屋的所有权并未发生变化。
第二，民法典第一千一百二十三条规定，遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。依照法律规定或者根据其性质不得继承的遗产，不得继承。案涉房屋虽为李某生前已经处分的财产，但因未办理产权变更登记，所有权未转移，房屋仍为李某的合法财产，可以由法定继承人作为遗产继承。本案的法定继承人可以选择继承房产或是继承房款，对法定继承人权益并无实质影响，但选择继承房产退还房款终止交易对买受人权益的影响巨大，损害了合同背后的交易安全、经济秩序。继承制度的存在根据之一便是保护交易的安全，故在充分保护继承人取得遗产所有权的同时，必须优先考虑维护交易安全。
第三，民法典第一千一百六十一条第一款规定，继承人以所得遗产实际价值为限清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。该条规定中的“债务”并非专指金钱债务，当然也包括被继承人生前订立的合同项下的义务。司法实践中应对遗产债权人的权益保护予以充分重视，遗产债权人的利益不得因继承的发生而受到影响。因此，继承人在继承权利的同时也应当继承被继承人的义务，本案法定继承人享有继承门面房出售房款的权利，承担协助办理案涉房屋过户登记手续的义务。
【来源：扶海天平】
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